こんにちは、デルです。
不動産投資の最大にして誰もが直面するリスクが空室リスクです。
不動産投資を初めても、
「購入した物件に入居者に住んでもらうことはできるだろうか？」
「人口が減っているのに空室は埋めることが出来るのだろうか？」
不安に感じている初心者の方は多いの得はないでしょうか？
空室如何に減らすかが投資の利回りを決める最大のポイントと言っても過言ではありません。
今回の記事では、空室リスクが懸念される不動産市況を確認しつつ、いかに空室を無くしていくか？対策案について解説していきます。
日本の賃貸の現実
人口と世帯数の推移
上記左端のグラフを見てください。
ご存じの通り、日本は少子高齢化問題が大きく取り上げられているように、人口は2010年をピークに減少に転じています。
世帯数としてはそれでも上昇していましたが、2020年がピークと言われており、今後現象していくことが予測されています。
世帯数の推移に差があるのは、1世帯当たりの人数が年々低下していたためでしたが、それ以上に人口現象が激しいため、世帯数も減少してしますことが予測されているのです。
全国の空室率の推移
人口減少に伴い、空室率も上昇しています。でも人口が減少する前から空家数が増えています。
これはなぜでしょうか？
これはいまだに多くの新築を建て続けられているからです。
今でも良く新築のお家を建築されているのを見かけますね？
日本人は新しいものが大好きでなので新築を好みます。
日本の上場企業の中には多くのデベロッパーがありますが、その企業は新築の建物販売が主な収益源です。
もし新築が減ってしまうと大手企業の経営が圧迫され、結果日本経済に悪影響を及ぼしてしまうので、国は住宅控除を設けて国民に家を購入するように即しているのです。
この状況は今後も続くと考えられますので、引き続き空室率は高くなっていくことが予想されています。
不動産投資に将来性はあるのか？
ここまでネガティブな話ばかりをしてきました。
本当にこれから不動産投資を初めて大丈夫なのか？と不安になられている方も多いと思います。
私の結論から言うと、まだまだ不動産投資の将来性はあると思っています。
なぜならこれから紹介する空室対策を行っていない物件・大家が非常に多いからです。
また上記のグラフより、今後は単身世帯、片親世帯は引き続き上昇していきますので、そのニーズにマッチした物件を準備できれば客付けは可能と思います。
また高齢者や外国人向けの物件も今後需要が増してくると思います。なぜなら古くから大家業を行っている地主系の大家さんたちは昔ながらの賃貸経営を好み、外国人や高齢者はリスクが高いと考えているからです。
需要のある立地で魅力的な物件に仕上げ、適正な家賃設定をして門戸を開けば、まだまだ投資として収益を上げることは可能です。
逆にもし物件を購入して管理会社に丸投げするだけで収益を得たいと思っている方がいれば、その方は不動産投資は向いていないかもしれません。
それでは空室対策について解説していきましょう。
空室対策5選
物件選び
空室対策は物件選びから始まっています。
いくら価格が安くても、需要のないエリアに物件がある場合は入居者が見つかるわけもありません。
まずは投資するエリアを定義しましょう。私は自分の居住地やゆかりのある場所から近いエリアで始めた方が良いと思います。
近くの方が賃貸需要のイメージが湧きやすいからです。
最近はHomesの見える賃貸経営やSummoの賃貸経営サポートといった大家さん向けの情報サイトもありますので、ここで各エリアとライバルの物件状況、家賃相場観を確認して投資エリアを絞り込んでいきましょう。
大まかに決めたら具体的に物件を探し、物件ごとに近隣の状況などから物件購入判断をしましょう。
具体的な物件の選び方については、別記事で紹介していきますので、楽しみにしておいてください。
修繕で物件力アップ！
賃貸物件で汚い物件は嫌われる傾向があります。
もしあなたが物件を探していて、汚い物件を自ら選びませんよね？
リフォームには清潔感を意識して修繕するようにしましょう。
特に水回りは重要です。
水回りが汚いと虫が出やすいです。
特に家族世帯は女性が物件の決定権を持っている場合が多いので、臭いなどにもこだわり内見時に好印象を持ってもらえるように努めましょう。
お金を掛けなくても清潔感を持った修繕をすることは可能です。
内見を増やすコツ
清潔感もあってきれいに仕上がっているのに中々入居者が決まらない。
よく聞く話です。
最近の家探しはインターネットを活用されているケースがほとんどで、内見もせずに物件を決めてしまうケースも増えてきました。
少なくともSuumo、Homes、at homeには掲載してもらえるように、複数の仲介会社に客付け営業をしましょう。
管理会社を設けている人は個別に客付け営業することを了承してもらっていから行わないと後々トラブルになるかもしれません。
管理会社に丸投げしていては決まるものも決まりませんので、自ら動きましょう。
掲載写真の重要性
物件募集サイトに掲載されていても、その写真が残念な物件が時々見受けられます。
同じ物件であれば、明るくきれいな写真が掲載されている物件を選ぶと思いませんか？
客付け業者に写真撮影を任せるのではなく、自らきれいな写真を準備して募集ページに掲載してもらいましょう。
もし自分で撮影することに自身がなければ、ランサーズで写真撮影を依頼すれば1万円程度でプロ並みの写真を撮ってもらえるのでおススメです！
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ステージングで華やかに！
ステージングとは物件にカーテンやラグ、家具などを配置して暮らしをイメージしやすくするために行うモデルルーム化のことです。
欧米では家具付き賃貸が珍しくないので、当然のように行われています。
センスの良い家具を配置して素敵な写真を募集サイトに掲載すれば、圧倒的な存在感でライバル物件に差を付けられます。
皆さんも賃貸検索サイトでステージングの写真を掲載している物件を探してみてください。
ほとんどないと思います。無いということは差別化が出来るということですので、空空室に困った場合は効果的な対策になると思います。
まとめ
ここまで空室対策について説明してきました。
ここまで読んでいただいた方はお気づきと思いますが、空室対策とは不動産投資で行うことのほぼすべてです。
空室対策をマスターしていれば、後は収益性の高い物件の仕入れさえうまく出来ればその不動産投資の成功と言っても過言ではありません。
多くの項目を解説してきたので、難しいと感じられたかもしれませんが、個々の内容はそれほど難しいものではありませんので、１つずつじっくり理解して実践してみてください。
空室対策のポイントはいかに差別化するか？だと思いますので、立地さえ悪くなければ様々な対策が考えられますので、もし新しいアイデアがありましたら、ぜひ教えてください。
ここで紹介した内容は下記浦田健さんの本を参考にしています。
さらに詳細を知りたい方は、読んでみてください。 読み応えのある一冊ですよ！
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ありがとうございました。
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