こんにちは、デルです。
戸建て投資を始めようと思っても、
「失敗が怖い」、
「どんなことで失敗してしまうのか知っておきたい」
と思って行動ができない人がいるかもしれません。
今回の記事は実際戸建て投資を実践している私や大家仲間が直面した失敗事例を紹介します。
皆さんの戸建て投資で失敗を防ぐ参考になれば幸いです。
失敗事例
代表的な失敗例は下記の通りです。
- 客付ができない
- 利回りが悪い
- 売却できない
客付けができない
戸建てを購入して頑張ってリフォームをしたのに客付けができない。
そんなことは多いです。
その原因はなんでしょうか？
- ・家賃設定を間違えている
- ・賃貸需要のない場所に物件を購入している
- ・仲介業者の営業をしていない（管理会社に丸投げしている）
１つずつみていきましょう。
家賃設定を間違えている
私も家賃設定を間違えて客付けに苦労した物件がありました。
その物件に資金を多く投入してしまったため、目標の利回りを達成するために家賃設定を高くしてしまったことでした。
家賃設定は近隣のライバル物件との賃料差などから妥当な家賃に決定されるべきです。
私も改めて家賃を見直し、家賃を下げることで入居者をみつけることが出来ました。
失敗を防ぐ対策としては、購入する前に近隣の家賃相場を確認し、リフォームの費用含めて仕上がり金額に応じた購入金額を設定することです。
戸建て投資を始めるとどうしても＂買いたい病＂になってしまうことがあります。
そこをグッとこらえて自分の査定金額に合わなければ次の物件を探すようにしましょう。
賃貸需要のない場所に物件を購入している
安い物件は地方の田舎にある場合があります。
そういった立地ではいくら物件が安くても客付けをするのは非常に難しいです。
いくら安い物件でも客付けが出来ないければ購入する意味がありません。
これも購入前に購入するエリアの賃貸需要を考え、購入判断をしましょう。
価格だけで買ってはいけません。
物件を購入する前に近隣の不動産業者にヒアリングするなど、地域の賃貸事情を確認することが非常に大事です。
私の知り合いは、田舎の物件を安いという理由だけで購入していしまい、処理に困っている大家さんがいます。
修繕しても客付けが見込めないと判断されており現在売却を検討していますが、買い手も見つけられず苦労されています。
管理会社に客付けを丸投げする
管理会社に物件の管理をお願いしている場合、管理会社だけに客付けをお願いしている大家がいます。
しかし管理会社も多くの物件を抱えているため、あなたの物件のことが後回しにされているかもしれません。
私の知り合いは管理会社が客付けしてくれると信じて半年間空室のままにしている大家さんがいます。
しかしこれは半年間の家賃を得られる可能性を放棄した機会損失です。
管理会社にお願いする場合は賃貸募集サイトで自分の物件が紹介されているか確認しましょう。
もし複数のサイトで募集されていなければ、掲載をお願いするか管理会社に断って他の仲介業者にも客付けしてもらえるように自分で営業活動をしましょう。
なお、戸建ては管理と言ってもほとんどやることがありません。
管理会社を通さずに、自主管理にしてもほとんど労力はかかりませんので、戸建て投資の場合は自主管理をオススメします。
利回りが悪い
これは想定利回りを見誤っている場合です。
購入価格はリフォーム含めた仕上がり価格から逆算して算出されるべきです。
仲介業者や知り合いなどの言い値で購入するのではなく、自分で査定金額を算出しましょう。
またリフォームについても相見積もりを取るようにして、1つの業者の高い金額だけを鵜呑みにしないようにしてください。
リフォームの予算が超えてしまう場合は、リフォームの金額を伝えて予算を超えてしまう部分はやらない、もしくはDIYで対応するなど対応しましょう。
利回りを下げてしまうと売却にも影響しますので、慎重に判断してください。
売却できない
戸建て投資は投資なので出口（売却）をして初めて利益が確定します。
しかし、売却するときにインカムゲインを考慮しても投入資金以上の金額で売れない場合があります。
私の知り合いには、業者から言われるがままに物件を購入、リフォームもお金をかけて大規模でやられたのに、客付けも出来ない、売ることもできないで塩漬け（放置されている状態）になっている方がいます。
止まっていると投入資金も回収できないし、次の物件を買うことも難しくなりますので、無駄に時間を過ごすのは止めましょう。
入居されているのであれば、しばらく家賃収入（インカムゲイン）を貯めてから売却する。
客付けが出来ないのであれば、そのまま売却し最悪は損切りする等対応しましょう。
購入時からいくらでその物件が売れるか想定しましょう。
戸建て投資一番の失敗とは？
上記をお読みいただき、失敗はその程度？と感じたのではないでしょうか？
この他にも色々トラブルはありますが、失敗というとこの程度です。
しかし私は戸建て投資の一番の失敗は、活動を止めてしまうことだと考えています。
客付けが難しい場合は家賃を変更したり、フリーレントを導入したりと対策はいくつもあります。
（空室対策についてはこちらの記事も合わせて確認ください）
しかし活動を止めてしまうとその先はなく、失敗が確定してしまいます。
つまり活動を継続している限りは、失敗と思われる状況は学びの機会であり多少損をすることがあっても次の物件を購入するときに役立てることが出来ます。
もちろん不動産は高額の買い物ですが、戸建てに関しては数百万円から始めることが出来ますので、人生を台無しにするような損失にはならないと思います。
そういう意味でも初心者の方にはアパートやマンションといった高額な投資から始めるのではなく、戸建て投資から不動産投資を始めることを強くオススメします。
戸建て投資のオススメの本はこちらの記事で紹介していますので、失敗をしないように勉強してみてください。
また失敗事例を紹介したこちらの本もオススメですので併せて読んでみてください。
ありがとうございました。
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