こんにちは、戸建て9戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
先日客付けに苦労していた物件にようやく入居が決まりました。
この物件は昨年8月から募集を開始していたのですが、中々決められず半年近くも機会損失をしてしまいました。
今回客付けに苦労した原因は家賃設定の問題であったと考えています。
この記事では家賃設定方法について紹介していきたいと思います。
家賃設定が大事な理由
家賃は需要で決まる
今までの物件では、長くても1か月で入居を決めることが出来ていました。
しかし今回約半年もの時間を費やしてしまったのには、家賃が高すぎたことが原因でした。
私の物件は築古が多いので、似た広さの物件でもアパートと同額以下の家賃で設定していました。
しかし今回は修繕費用が想定よりも高くなってしまったこともあり、アパート並みの設定にしていました。
相場並みとはいえ家賃は安いので、問い合わせ自体は多く来ていました。
実際入居申し込みはこれより前に2件貰っていましたが、いずれもキャンセルになっていました。
これは相場程度の家賃だったので、他の物件と比べられて入居者を逃がしていた可能性があります。
家賃が相場より安ければ、家賃が安いからという理由で我慢が出来る部分が、同じ家賃であればその魅力は半減し、他の物件の方が良いと思われてしまう可能性があるということです。
築古のため、いくらきれいにしても昔ながらの間取りや構造など家が新しく建てられたアパートに勝てない部分があるのです。
今回は微妙なラインを着きすぎてしまって入居付けが難航したと思います。
機会損失が大きくなる
今回の募集初めの家賃は7.2万円/月でした。
しかし入居が決まった金額は7.0万円/月です。
これをもし最初から7.0万円/月にして募集1か月で入居が決まっていれば、10月から家賃が発生していたので4か月分もの家賃、28万円が入ってきていたことになります。
2000円の差額で28万円を回収するのには140か月、11年以上の時間が単純にかかることになります。
売却を考えているのであれば少しでも利回りを高くするために、高い家賃にこだわって募集する必要があると思いますが、入居されていないのは大家にとって大きな機会損失ですし、ストレスにもなりますので、最適な家賃設定で早期入居をしてもらえた方が良いと思います。
家賃設定の仕方
家賃設定をする時、近隣の家賃相場の調査して決定することが一般的です。
これは利回りにも影響してきますので、物件を購入する時にも調査されていると思います。
その方法としては、at homeやSuumoなどで近隣の募集家賃を確認しつつ、Homesの見える賃貸経営、Suumoの賃貸経営サポートで付帯設備や平米単価などから大体の当たりを付けた上で、電話などで複数の不動産業者にヒアリングして見極める必要があります。
実際の客付け時には設備やステージングなどでバリューアップが出来ていることもあるので、今一度家賃相場の確認、出来れば客付け業者に内見してもらったうえで、募集家賃の設定をすることをオススメします。
私が家賃を下げなかった理由
コロナの影響で入居希望者の動きが鈍かった
私が6か月もの間家賃を下げて募集をしなかった理由は、コロナウィルスの影響で特に戸建てへの転居を検討するファミリー層の転居が少ないと客付け営業マンから聞いていたからです。
家賃は相場からズレているわけではないので、ファミリー層の動きが出始めれば直ぐに決まるのでは？言われていました。
実際に定期的に問い合わせは来ていましたし、入居申し込みも10月と12月に貰っていましたので、私自身も直ぐに決まるだろうと思っていました。
売却時の利回りを考慮
この物件はいずれ資産入れ替えの目的で売却することを想定しています。
その時、入居者が居る前提でのオーナーチェンジを想定していますので、出来るだけ利回りを高くしておきたいという思いがありました。
表面利回り15％で売却をする場合、7.2万円/月で入居が決まっていれば、576万円、7万円/月の場合は560万円での売却となります。
しかし4か月の機会損失が28万円であったことを考えると、1日でも早く入居を決めていた方が特であったことは明白でした。
今回の学び
私がこの物件を購入判断したとき、想定家賃として置いていたのは実は6.5万円/月でした。
しかし修繕費が予想以上にかかってしまい、いち早く修繕費を回収したいと思ったために、バリューアップをして7.2万円/月の家賃を決定していました。
しかし私が購入しているのは所詮築古の戸建てですので、お金を掛けて直すよりも最低限の修繕で安い家賃で募集した方がニーズに合っているのだということを今回改めて感じました。
大家業界では、如何にお金を掛けずに修繕するか？が判断の難しいところと言われています。
今回はその課題について思い知らされました。
今後、築古物件に対しては、如何に修繕をしないか？をテーマに修繕計画を検討していきたいと思います！
その方が早く客付けもスタートできますしね。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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