こんにちは、戸建て7戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
ゴールデンウィーク終わってしまいましたね。
皆様はどのように過ごされましたか?
私は不動産投資を始めて以来、一番ゆっくりした連休を過ごさせてもらいました。
連休ボケが怖いですが5月病にならないように本業も頑張っていきましょう。
この連休中に私は競売物件の購入方法を学び、1件入札してみました。
開札は5月末の予定です。
今回の記事では競売のメリットデメリットと、入札方法について解説していきたいと思います。
競売物件とは?
競売物件とは何らかの理由で負債を支払えなくなってしまった人/法人が物件を差し押さえられ、裁判所主導で物件を一般に売買される物件の事です。
自宅を購入した時も住宅ローンなどを組むときに物件に抵当権というものを付けると思いますが、銀行がローン支払いをしてもらえなくなった時に、その負債を回収するために銀行などが裁判所に訴えて物件を差し押さえられ一般に売却するために行われます。
特徴としては、一般的にその評価額が市場価値の7割~8割で評価されるため、市場価格よりも割安に購入出来る可能性があります。
しかし購入するまで物件の内部を見ることが出来ず、また瑕疵があったとしても免責になってしまうため、想定以上に修繕費用がかかってくる可能性があります。
最近は多くの不動産業者や投資家が参入してきているので、入札しても落札できないことが多くあるようです。
私自身も今回が初めての競売なので、落札できるかどうか、どんな瑕疵があるかはわからない状況です。
競売物件の購入方法
ここからは具体的な競売物件の探し方から入札までの流れについて紹介していきます。
物件検索
以前は裁判所に貼りだされる競売物件を見に行くしかその方法はありませんでしたが、今はインターネットで検索することが出来ます。
検索方法としては、裁判所が掲載しているBITと言うサイト、また民間のサイトとしては981.jpというサイトが有名です。
私もこれらのサイトで物件情報を入手しています。
981.jpでは会員登録しておくと新規に物件情報でると入ればメールで知らせてもらえるので便利ですし、プロ会員になると類似物件の過去落札事例等も見れるので参考になります。
このサイトで購入してもよさそうな物件を検索してみましょう。
3点セットで物件概要をチェック
上記でも述べた通り、競売物件は落札するまでその物件内部を見ることは出来ません。
その代わり、物件明細書、執行官が物件概要を調査した現況物件調査書、および不動産鑑定士が物件を評価した評価書が3点セットとしてダウンロードできます。
競売物件に関する情報はこれがすべてになりますから穴が開くくらいに読み込み、もしわからないところがあれば問い合わせするなどしっかり物件情報を理解しましょう。
また物件住所の記載もありますので、現地調査して近隣の住環境も調査しましょう。
入札額を決める
物件は不動産鑑定士が評価した売却基準価格で掲載されています。
この金額から2割引の金額が最低入札金額となります。
3点セットおよび現地調査結果から必要な修繕内容などを決めて入札額を決めましょう。
一般的に立地の良い物件や状態のよさそうな物件は金額が高まる傾向があり売却基準額の倍以上の金額で落札される物件も多いですが、落札することが目的ではなくあくまで不動産投資で収益を上げることが目的ですので、自分の投資判断基準に基づいて入札額を決めるようにしましょう。
私自身ももしその物件を落札できた時にどのくらいの修繕を施し、どのくらいの家賃で賃貸できるか考慮の上入札額を決定しました。
入札する
入札するには各担当裁判所の指定の書類を準備し、裁判所に提出する必要があります。
入札期間は一般的に1週間程度しかありませんので事前に裁判所行く、もしくは返信用封筒(切手貼り付け済みのもの)を同封の上、入札書類一式を送付してもらうと良いでしょう。
必要な書類は下記の通りです。
- 入札書
- 入札保証金振込証明書
- 陳述書
- 住民票もしくは登記簿謄本(法人の場合)
提出書類に誤記や不足があるとたとえ最高額を入札していても落札できなくなってしまいますので、注意しましょう。
私は誤記が怖かったので、今回は実際に裁判所に出向き書き方と流れを確認して入札しました。
入札書
入札書は入札額およびその他必要項目を記載、捺印の上、裁判所所定の入札封筒に入れて糊付けします。その後裁判所に行った際は、入札箱に自ら入札します。
入札保証金振込証明書
入札には入札保証金の振込が必要になりますので、裁判所指定の振込用紙を使って銀行などの金融機関で基準額の2割の金額を振り込みます。
振込後銀行などの振込印が教えてあることを確認の上、裁判所提出用の原本を入札保証金振込証明書に糊付けします。(割り印の指示がある場合は、割り印をしてください)
陳述書
陳述書は反社会的勢力でないことを宣言するための書類です。裁判所に指定の書式がありますので、必要事項を記載します。
住民票もしくは登記簿謄本
入札者の身分証明として、個人の場合は住民票、法人の場合は登記簿謄本などを準備します。
これらの書類が準備できたら一式まとめて裁判所の執行官に渡します。
(種類の提出と入札書の提出は同時でも構いません)
郵送でも受け付けていますので、詳しいやり方は各裁判所に問い合わせしてみてください。
(裁判所ごとに少しやり方が異なるようです)
開札
1週間程度の入札期間の後、期間を置いて開札となります。
開札された日にはその落札金額がBITにも記載されますので、ネットから確認することができます。
落札者が特定され次第裁判所による落札者の調査が行われ、売却許可がおりることになります。
落札者の調査とは反社会的な活動をしていないか?などの調査ですので、恐れる心配はないと思います。
売却許可が下り次第残りの残金を支払うことになりますが、残金の支払期日まで1か月程度しかありません。
1か月以内に入金がない場合は、保証金没収の上2番手の人に権利が移ってしまいますので、忘れずに対応しましょう。
なお落札できなかった場合、入札保証金は入札保証金振込証明書に記載の変換口座に振り込まれますので、ご安心ください。
落札し売却が滞りなく行われた後、登記を移転して正式に所有権が移ります。
落札から所有権移転までは約3か月程度時間がかかると言われています。
初心者でも競売は挑戦できるか?
結論から言えば初心者でも競売に入札すること、落札できる可能性はあります。
しかしある程度不動産に関する知識や経験がある方が望ましいように思います。
なぜなら、あなたのライバルになる人には不動産業者や規模の大きな投資家も入っているからです。
そうした人たちも当然収益性を加味して入札しています。
彼らの入札額よりも高値で入札落札していた場合、それは高根掴みになっているかもしれません。
また安い金額で買いたい場合でもそうした人たちが高い値段で落札してしまうかもしれません。
それよりは一般の不動産業者から紹介された物件を購入している方が手間は省け確実に購入することが出来ます。
981.jpでは物件ごとにバーチャル入札という仕組みがあり、あなたの値付けに対してどれくらいの金額で落札されているかを確認することが出来ますので、これをやるだけでも競売経験をやることも出来ます。
私が今回入札した理由は昨今の物件の高騰が続いているため新しい物件の仕入れ方法を獲得したかったこと、および総合的に判断してこの金額で購入できれば面白い物件に仕上げることが出来ると判断したためです。
経験値の低い投資家ではたとえ落札できたとしても手に負えなくなる可能性もありますので、入札するときは覚悟を持って入札してください。
競売の経験を通して
今回の経験を通して、競売物件も意外と簡単に入札することが出来ることを学べたことは良い経験になったと思っています。
しかし最近は多くの投資家や投資家相手の不動産業者が参入してきたことで、競売物件も金額も高くなってきているのも事実です。
競売で物件を見つけて落札することに注力することなく、一般の物件も合わせて物件を探しながら規模の拡大をしていきたいと思っています。
開札結果が解ったらまたブログで紹介しますね。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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