こんにちは、戸建て9戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
かなり長い間更新をサボってしまいました。
ご心配をお掛けしてしまい、申し訳ありませんでした。
その間に、物件の修繕、売却、及び知り合い大家に物件を紹介等しておりました。
その中でも今回は売却した物件についてご紹介したいと思います。
物件時の最終的な収支
売却までの経緯
この物件は2019年の6月に購入した物件です。
セルフリフォームをしていたこと、初めて購入した物件であることの理由で、修繕に6か月程度時間がかかってしまいましたが、入居は2020年の1月に決まり、約1年間家賃を頂いている状態で売却したことになります。
入居中は一度水道の水漏れが発生しましたが、その他は問い合わせもなく順調に回っていました。
2020年の12月から本格的な売却活動を開始し2月上旬に契約、決済が2月下旬に決済しました。
最終的には非常に順調に利確出来た物件となりました。
収支公開
ここからは皆さんお待ちかねの実際の収支についてご紹介します。
物件価格;150万円
購入時の諸経費;15万円
修繕費用(台風修繕含む);200万円
火災保険料;10万円(2年解約)
保険金入金;91万円
賃貸家賃;60万円(1年分)
売却価格;430万円
売却時の仲介手数料;20万円
最終的な利益;186万円
※上記は概算金額です。
投入金額額約400万円に対して、対して47%の儲けを約1年半で達成していますので、効率が良い投資であったと判断しています。
皆さんはどうお考えでしょうか?
私の投資の考え方
築古戸建て投資戦略
私の築古戸建て投資では安く仕入れて仕上げ、早期に売却し利確し次の物件の資金を作る戦略を取っています。
その理由は以下の通りです。
①資金力がないため、大きな融資をすぐに受けることが難しい。
②自分でリフォームをするため自宅近隣の地方で活動しているが、今後の人口減少が予測されていて、客付けにリスクを感じている。
③築30~50年の木造物件を購入しているため、長期保有には不向き(壊れるリスク)。
④空き家を修繕して入居者を付けることで、地域活性化の活動を法人の理念にしている。
以上より、インカムゲインを多く狙うよりは、キャピタルゲインを多く得る投資をすることで、より多くの空き家を再生して行きたいと考えているため、短期譲渡を計画的に行っていく予定です。
私の戦略はwinwinwin
私がこの戦略に行きついたのは、不動産投資を始めるにあたって私にどんな社会貢献が出来るかを深く考えた結果です。
一般的に不動産投資では売主買主双方が勝てる(ハッピーになる)ケースは少ないと言われていますが、私のこの手法ではみんながハッピーです。
それぞれの立場に立って考えてみましょう。
売主の立場
築古の空き家を保有しているのは、ご両親が保有していた実家などを相続にした物件であることが多いです。
その時住む予定のない物件にお金をかけて手入れをすることも出来ませんし、黙って持っていても固定資産税などの維持費が掛かってしまいます。
その時に大切な物件(実家)をそのまま残し修繕して再生するので、売主としても多少価格が安くても喜んでいただける場合が多いです。
実際私が購入する時は、売主に非常に喜ばれています。
買主の場合
築古戸建を修繕し客付けするまでには、時間も費用も掛かります。
その分当然リスクも多くあります。
しかし、修繕済みで入居中の物件であれば、購入したら直ぐに家賃が入る状態です。
多少利回りが低くても面倒な手続きなどはやる必要が無く、喜ばれているケースが多いです。
先日の買主も喜んでくれており、また取引したいとお話し頂いています。
入居者
多少古くてもキレイに修繕されている戸建てがアパート並みの家賃で入居出来るので、入居者にも喜んで貰えています。
特に高齢者や外国人に対しても必要な対策を講じているので、借りやすいと思います。
車を複数持っている方など、戸建てだと土地(庭)がありますのでアパートなどに比べてスペースを有効に使いたい人達の需要は高いです。
業者
私はリフォーム業者は地元にこだわっています。
せっかくなら地元のリフォーム業者に活躍してもらいたいからです。
また不動産業者も売買、賃貸仲介等仕事をお渡しできるので、地域貢献にもなっている思っています。
もちろん私も最終的に収益を得ていますので、ハッピーです。
しいて言うと、仲介業者さんなどは安い物件を仲介するためあまりうれしくないかもしれもしれませんが、物件を紹介してくれる時など資料もなしで物件を査定して、その金額で折り合いが付けばそのまま購入する流れをするなど、仲介業者さんにも楽をしてもらえるように工夫しています。
戦略が考えられないあなたへ
私の戦略は社会貢献も出来る非常によい戦略だと自負しています。
しかしそんな戦略思いつかないよ!と思われる方も多いかもしれません。
実際、私もそんなに直ぐにこうした戦略を見出したわけではありません。
戸建て投資をやろうと決めて、その時どうしたら社会貢献ができるか?売主にも快く物件を譲ってもらえるか?など先輩大家に相談したり考えたりして自分なりの戦略を見出しました。
都心に住んでいる人などは、私の戦略は難しいと思います。
しかし不動産投資を学び様々な人の意見を聞きながら考え行動していけば、あなたにあった戦略が見つけられると思います。
中々うまく行かずに歯がゆい想いをすることも多いと思いますが、良い戦略が作れると信じて継続することが大切だと思います。
まとめ
今回は売却収支から私の戸建投資戦略についてご紹介しました。
不動産投資は陸上競技のようにあなたの状況や考え方によってその戦略は様々です。
しかし大事なことは、継続すること、そして考えることだと思っています。
最初は見様見真似でやることになると思いますが、その中での気づきや失敗を糧に自分なりの戦略が確立していけるのだと思っています。
なお、私はこの戦略だけをずーっと継続していこうとは思っていません。
短期間で得られる収益率は高いですが、そこにかかる労力が収益に見合わないと考えているからです。
また資金と実績が積みあがれば、融資を利用した不動産投資にも挑戦していける土壌が出来ると考えていますので、その暁には大きなアパートやマンションにも挑戦していきたいと考えています。
あなたもあなたの状況や想いに合わせて、うまい戦略を立て収益が得られるようになることをお祈りしています。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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