こんにちは、戸建て8戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
いよいよ修繕が遅れていた物件の仕上がりが見えてきてすべての物件で修繕が完了するめどが立ってきました。
よって、次なる物件を購入すべく物件探しを再開しました。
しかし、私の近隣エリアでは当時探していた頃よりも物件の価格が上がっている感覚があります。
今回はそのように感じた状況と対策について考察していきたいと思います。
不動産投資熱がさらに過熱している？
ネットでの価格
最近のネットで物件を検索していても、軒並み価格が上がっている気がします。
私が探し始めた時、私の探しているエリアでは200万円位の物件が最安で、300万円位の物件が複数あって。。。と言う状況だったと記憶しています。
しかし最近では200万円台の物件は皆無で300万円台の物件もほとんどなく、400万円台から出ているように感じます。
400万円台の物件でも内見に行きますが、やはり当時は300万円台で売り出されていた物件と似たりよったりの物件です。
なぜ物件価格が上がっているのでしょうか？
業者回りの反応
私はネットで検索するだけではなく、飛び込みで不動産業者に訪問して物件を紹介してもらうこともしています。
しかしここでも言われるのも、“最近多いですね～”というコメント。
聞けば2日に1回は投資家からの問い合わせに対応しているそうです。
以前も投資家が増えてきているという話は聞きましたが、最近はより増えている印象のようです。
投資家が増える（需要が増える）から物件価格が上昇していることが確認できました。
ではなぜ戸建を探す投資家が増えているのでしょうか？
戸建て投資が人気な理由
コロナ禍で将来への不安が増している
現在株価は高い水準に居ますがコロナウィルスの影響で実体経済、特に飲食店などは大きな打撃を受けており、決して経済が良い状況にあるとは考えにくい状況です。
そんな中、収入の柱を増やす方法として不動産投資が着目されている可能性があります。
上記で触れたように、日経平均株価は30年ぶりに3万円台を回復していますが、実体経済とは乖離していると見る見方が多いです。
よって、今から株式投資で儲けを出そうとする動きは限定的で逆に経済の影響を受けにくい不動産が注目を集めている可能性があります。
投資家が増えている話もありましたが、リフォーム業者などが積極的に物件を求め始めているという話も聞こえてきました。
彼らの場合は、自ら物件を修繕できますので一般の投資家よりも安く修繕出来ますし、普段から取引がありますので、不動産業者から先行情報をもらえる可能性も高いと思います。
銀行融資が一時よりも厳しくなっている
2018年まで、不動産投資はバブルでした。
どの金融機関も投資家（賃貸業者）に対して多くの融資を出していました。
そこで不動産投資家になった人も多く、実際私もその一人です。
しかしかぼちゃの馬車のスルガ銀行問題をきっかけに賃貸業者、特にサラリーマンで物件を持っていない人に対しての融資がほとんど承認されない状況になっています。
また実績のある大家さんでも頭金を2割～4割入れることを多く求められています。
このことからアパートなどの融資を前提に購入出来る人が減ってしまっており、結果として現金で決済できる戸建てを求める投資家が増えているように思います。
実際私の参加している大家の会では、戸建て投資をしている人は物件を購入できている人が多いですが、投資用アパートを探している方は買えていない人が多いです。
それは融資審査を受けている間に融資特約無しで現金、もしくは予め金融機関からの内諾を貰えている規模の大きな投資家さんがサラって購入してしまっているからのようです。
よって、規模の小さい投資家やこれから始める人にとっては戸建て投資が手ごろに始められる手法と考えられていると思われます。
新たな手法を考える
上記の通り、戸建て投資は以前にも増して人気を集めています。
よって本などで学んだ知識を使って物件を探しても、中々購入できる物件は見つからなくなっている状況だと思います。
特にこれから始めようとしている人、または規模が小さい人はどのようにすればよいでしょうか？
ここでは初心者に向けたアドバイスをしたいと思います。
足を使う
まずは足を使って不動産業者を回ることをオススメします。
インターネットが発達した現代において効率の悪い手法と思われるかもしれませんが、仲介してくれるのは人です。
いかにあなたに売りたいか？を面直でお話しして少しでも印象に残ってもらう必要があると思います。
インターネットで物件を検索、資料を取り寄せておいて何も返事をしないなんて人はそもそも不動産業者の目に留まりません。
毎日何人もの投資家から問い合わせが出来ている中で、いかにあなたの印象を残してもらうか？
あなたに物件を紹介するとどんなメリットがあるか？考え営業することが必要だと思います。
大家仲間を作る
大家仲間を作ることは、特に今の時代は非常に重要だと思います。
実際大家仲間から物件を紹介してもらうことは良くあります。
私自身も紹介きっかけで2軒物件を購入していますし、他の人に8軒程度は紹介しています。
なぜ大家仲間は紹介するのでしょうか？
中には紹介料として多額のお金のやり取りをしている場合もあるようですが、私の場合は
仲介業者から名前を覚えてもらうために行っています。
私がその時買えない、もしくは自分の購入目線からは外れているけど他の投資家であれば購入できる可能性がある物件が見つかったときは、大家仲間に紹介して買ってもらうのです。
そうすることで仲介業者さんは、私に物件を紹介すれば買主を見つけてくれる人だと思ってもらえるようになります。
そうすることで、公開前の情報も私に入るようになっていくのです。
新しいアプローチ
上記方法は今までであれば何とかなっていた方法です。
しかし、今後は今までとは違うアプローチをしないと物件を見つけるのは難しいかもしれません。
例えば競売物件に入札してみるなどです。
競売物件は一般的に市場価格の2～3割程度低い金額で購入できると言われています。
今人気のある戸建て投資だからこそ、人と違うアプローチを考えて物件を探していかないと不動産投資を始めたくても良い物件を見つけられないと言う状況に陥ってしまいます。
私も日々どのように物件を探し購入できるか、考えてトライアンドエラーを繰り返しています。
中々物件を買えないあなたへ
と言っても全然目にかなう物件が見つからない。
そういう人もいると思います。
この状況で諦めてしまうか、頑張って見つけるまで探し続けて不動産投資家になるかはあなた次第です。
注意してほしいことがあります。
これだけ戸建て投資が過熱してくると詐欺まがいの業者が多く出てくると思います。
紹介料を物件価格以上に要求されたり、修繕に非常に多額の費用がかかることを予期しながら紹介される場合などがそれです。
まずは多少高くてもより多くの物件の内見を繰り返し、自分自身で物件を見れるようになるようにしてください。
そうしないと思った以上の費用が掛かってしまいます。
最初に1戸目を購入するまで、1年程度時間を掛けても良いと私は思います。
まとめ
今回は最近の戸建て投資同行について私の主観を考察しました。
現在はコロナ禍で行動を制限されている人も多いと思います。
逆を言うと、コロナが終息したときには、より加熱しているとも限りません。
そんな状況になる前に、今から少しずつ行動して不動産投資家としての活動を始めましょう。
一歩踏み出した人にだけ、新しい未来が見えて来ます。
あなたの成功を応援しています！
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
コメント