こんにちは、戸建て7戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
今回の記事は先日のセミナーでご質問頂いた戸建て投資と区分マンション投資の違い、メリットデメリットについて紹介していきたいと思います。
どちらの投資手法も成果を上げている人がいますので、一概にどちらが良いか？言うのは難しいです。
ただし、どちらの方が自分に適しているか？はあると思います。
この記事では私が戸建てを選んでいる理由とそれぞれの投資手法のメリットデメリットをご紹介していきたいと思います。
私が戸建て投資をしている理由
私が区分マンションではなく戸建て投資を行っている理由、その最大の理由は投資エリアです。
私自身は地方都市に在住しており、投資エリアも家から1時間半で行けるエリアに限定しています。
近隣には昔ながらの団地（区分マンション）もありますが、立地の特性上戸建ての方が物件数も区分マンションよりも多いですし、また入居のニーズも高いのです。
地方都市は車社会ですので駅からの距離よりも近隣の住環境（スーパーや病院の近く）の方が重要視される傾向が強いからです。
区分マンションの投資をしないと決めているわけではありませんが、紹介された物件を吟味したときに区分マンションよりも戸建ての方がより魅力的な投資対象になっているというのがその最大の理由です。
よってもし私が都心を投資エリア（居住地）にしていた場合、区分マンション投資を積極的に行っていたかもしれません。
区分マンションと戸建てのメリットデメリット
私の考える区分マンションと戸建のメリットデメリットを各項目について比較していきましょう。
物件価格
都心部であれば土地値が高いため築古区分マンションの方が築古戸建てよりも物件価格は安い傾向があります。
しかし地方都市では土地値が低いこともあり、その価格差はそれほどありません。
また区分マンションは駅近などにある傾向がありますが、地方ではそういった立地の優位性も都心部に比べて高くありませんので、立地次第では戸建ての方が区分マンションよりも安い価格で購入できる可能性があります。
都心部で資金を多く入れずに購入したい場合は区分マンション、地方の場合は戸建てというすみわけが出来ると思います。
利回り
区分マンションの場合、共用部の管理及び修繕費用を積み立てるため管理費及び修繕積立金が請求されます。
これは入居者の有無に関わらず発生しますので、物件内部を修繕している時など入居者がいない時には持ち出しで支払わなければなりません。
その点戸建てではこうした持ち出し金はありませんが、庭や塀など区分マンションでは気にしなくても良い部分の修繕も自分で行わなければならず、その分の修繕費用が区分マンションよりも余計に掛かります。
これはどちらが良いということではありませんが、区分マンションの場合は管理費と修繕積立金を差し引いた投資利回りがどの程度になるか？を考慮して購入する必要があり、得られる家賃から定額が引かれてしまうので、経費が発生するという意味では戸建てよりも利回りは低くなる傾向です。
より高利回りを狙うのであれば、戸建て投資の方が可能性は高いと思います。
資産性
区分マンションは建物の一室の権利だけで、土地は区分マンションの部屋数から按分された面積しかありません。
よって、土地の持ち分は非常に少ないです。
しかし戸建ての場合は土地がそのまま持ち分になりますので、資産性は区分マンションよりも高くなります。
積算評価を重視する人には戸建ての方が有利な投資手法であると思います。
しかし都市部では積算評価より収益評価を重視されていると思いますので、都心部であれば区分マンションでもある程度の資産性は認められると思います。
災害対策
区分マンションは鉄筋コンクリートで作られているので、基本的に丈夫で壊れることはあまりありません。
もし壊れてしまっても、基本的には修繕積立金でその修繕費用が賄われますので持ち出す必要はありません。
しかし戸建ての場合は木造の建物が多いため、台風や地震などで壊れてしまうリスクは高くなります。
もし壊れたらその都度修繕しなければなりませんので影響の小さい区分マンションよりも手間がかかります。
しかし修繕費用については火災保険で担保してもらえる可能性がありますので多少安心できます。
戸建て投資のさらなるメリット
戸建て投資では上記の他に特有のメリットがあります。
プロパンガス会社のサポート
区分マンションではガス会社を建物一棟で契約しているので、あなたの一室だけをプロパンガスに変更することはできません。
よって給湯器を交換したり追い炊き機能付きに変更したい場合はオーナーの持ち出しで対応する必要があります。
しかし戸建ての場合は独立した物件のため都市ガスからプロパンガス会社に切り替えることが出来、その時プロパンガス会社から給湯器や追い炊き装置、エアコンや風呂釜などをサービスしてもらえる可能性があります。
このサービスしてもらった設備はプロパンガスの使用料から回収されるのであまり多くの設備をお願いすると入居者さんの負担が大きくなってしまいますが、こうしたサービスを受けられるのは戸建て特有のメリットです。
保険
上記でも触れましたが、戸建ての方が火災保険を適用できる可能性は高いです。
もちろん災害に合わないに越したことはありませんが、地震などで基礎にクラックが入ってしまった場合や雨どい・軒天が破損してしまったときなどは、火災保険を申請してその修繕費用をサポートしてもらうことができます。
区分マンションは基本的に部屋の一室だけのため、火災保険に加入していても損害が出ることが稀のため使う機会は非常に少ないです。
しかしこれをメリットとしてとらえるか？デメリットとしてとらえるか？は投資する人の戦略次第ですが、私は保険金が支払われた時に合わせて違う修繕も行うことで、修繕費用を圧縮しています。ん。
まとめ
区分マンションは管理組合が建物の管理を行いますので、基本的には建物全体のことは気にする必要はありません。
室内のリフォームに特化した修繕を行います。
しかし戸建ての場合は外壁から建物全体および敷地内すべてのものが所有者の責任になりますので、庭や塀など手入れする手間及び費用が発生します。
以上より私の考える結論としては以下の通りです。
手間がより多くかかるけど高利回りを狙える築古戸建て投資
vs
戸建てほど手間のかからない中利回りが狙えるの築古区分マンション投資
どちらを選ぶかはあなた次第です。
居住地や投資エリアが定まったらそれぞれのメリットでデメリットを考慮の上、あなたの投資戦略を組み立ててください。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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