こんにちは、戸建て7戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
今回も先日のセミナーで問い合わせのあった質問について、深堀をしていきたいと思います。
その質問とは
“築古戸建て投資のリスクをどのように考え対処していますか？”
というものです。
私は最大のリスク回避策は物件を安く買いうことだと思います。
詳細の内容についてご紹介していきます。
購入するならすべてのリスクを許容すべし
築古戸建に限らず、物件の購入を判断するときにはありとあらゆるリスクを許容する必要があります。
特に築古戸建ではそのリスクはより高くなります。
なぜなら高利回りを目指すということは、同じくリスクも合わせて高いということになるからです。
逆に言うとリスクを負えないと思うのであれば、その物件を購入するべきではありません。
そもそもリスクとは不確実性のことであって、リスク＝危険というわけではありません。
そのリスクが現実になってしまった時にどう対処するのか？が重要であり、それに対処が出来る準備が出来ていれば、そのリスクはもはやリスクではないのです。
築古戸建ての独特のリスクとは？
築古戸建てには他の不動産投資と違ったリスクがあります。
それが物件の傷み具合を把握しきれないリスクです。
つまりどの程度物件が傷んでいるか内見時に発見しきれない可能性があるということです。
特に金額が安い物件では、残置物が散乱していたり、本当にボロボロで廃墟と言われる物件も多くあり見た目では発見できない不具合は多くあります。
よって正確に物件の傷み具合を把握することは不可能です。
そうした物件を内見してもシロアリの被害に気が付けなかったらどうしよう。。。そのリスクを恐れて中々購入判断が出来ずに購入できない人がいるかもしれません。
しかしそうしたリスクを受け入れないと高利回り物件を購入することは出来ないのです。
では実際に想定外のリスクが現実になってしまった場合、どうしたら良いでしょうか？
想定外のシロアリ被害が発覚した時
たとえば、家賃5万円取れそうなエリアで利回り20%を目標に物件を購入したとします。
仕上がり目標は300万円です。
しかしシロアリ被害があることが購入後に判明したとします。
購入時には瑕疵担保免責にして価格を下げているので、瑕疵担保を依頼することが出来ません。
そんな時はシロアリ被害を受入れて自ら修繕する、それだけです。
被害状況にも寄りますが、内見時に見つけられない程度のシロアリ被害であれば、おそらくその修繕費用は50万円もかかることは無いと思います。
よって、利回り20％目標で買っていた物件ですが、50万円の修繕費用が追加され、仕上りが350万円、利回り17％になってしまうということです。
それがリスクを受入れるとはこういうことなのです。
必要以上にリスクを恐れる必要は無いと思います。
しかし想定外のリスクが現実になった時にも対処が出来るよう資金計画にはゆとりを持たせることが大切だと思います。
その他のリスク対処方法
空室リスク
空室リスクは立地と家賃でかなりの部分カバーできます。
購入を判断する利回り計算時に、近隣相場よりもより厳しく家賃設定して利回りを計算しましょう。
その分購入時の指値交渉の理由にもなると思います。
家賃が安ければ、どんな物件であっても入居者を見つけることは出来ます。
空室対策をしても入居が決まらないのであれば、家賃を安くすればよいのです。
私の知り合いでは、修繕をしないボロボロの物件をそのままDIY賃貸として格安で貸し出している人がいるほどです。
相場が5万円/月でも3万円/月にすることで入居者自ら修繕しながら住んでくれる、退去したときにはちゃんと修繕されている。
そんな投資手法もあります。
物件不具合のリスク
物件購入時には発生していなかった雨漏りが発生した場合、購入後に発生した強風などの影響で屋根や軒が損傷している可能性があります。
確認して、損傷してしまっていたら火災保険を申請し修繕費用分の保険金を受け取りましょう。
また傾きがある物件については人によっては室内に入ると気持ち悪くなってしまう人もいますが、これも家賃を下げれば入居者は現れます。
そのことを考慮して安く購入できていれば、リスクになりません。
災害リスク
築古物件は物件が傷んでいる場合が多く、雨漏りの他にも台風、地震などの自然災害で損傷してしまうことがよくあります。
また昨今は集中豪雨などで水害も頻繁に起きていますね。
これらに対処するためには、火災保険の保証内容をしっかり吟味して加入することで対策を図ることが出来ます。
火災保険の保証内容を把握できていないなんていう人は、すぐに火災保険の保証内容を確認、不足している場合は早急に見直しましょう。
また災害によりその家に住めなくなってしまった時などにも、入居者をサポートするための保険がありますので、ご興味があれば調べてみてください。
家賃滞納リスク
家賃滞納リスクの対処には家賃保証会社が一般的ですね。
私は個別に保証会社と契約しており、すべての入居者に私の指定の保証会社に加入してもらっています。
私の契約では、家賃保証会社が入居者から家賃を銀行の自動引き落としで支払ってもらい、翌日に私に振り込まれるようになっています。
たとえ入居者から家賃が滞納してしまったとしても、保証会社からは決まった日にちに家賃が振り込まれますので、私が家賃を受け取れないことはありません。
もし滞納が続いてしまったら、おそらく保証会社が入居者の追い出しをすることになるともいますが、滞納のリスクは回避できています。
夜逃げ、事故物件かのリスク
保険でカバーできないリスクが夜逃げや自殺などの事故物件化のリスクです。
孤独死については、見守りサービスを付けることで亡くなってしまっても1～2日以内で発見出来ますので、事故物件にはなりません。
夜逃げや自殺などについては、賃貸借契約にもし事故物件になった時は連帯保証人にその債務を払うように記載しています。
また入居時の特約事項を説明する時にも、そうしたリスクを回避するための文言であることを説明していますので、万が一の時も物件ではしないようにお願いしています。
その他のリスク
その他今まで細かいことも含めて想定外の不具合が多く発生し対処してきました。
最初の物件では網戸のフレームがないことを見落としていたため、すべて網戸を新設、および建付けがよくなかったので修繕しましたがその分の費用が余計にかかかりました。
傾きのある物件では客付けしてくれる業者の事前内見で、部屋に閉じ込められた！と連絡を貰いました。
傾きのせいで引き戸を閉めても上側が数センチ隙間が出来る物件だったのですが、その業者が無理やり上の隙間を閉め切ろうとして、引き戸が斜めになってロックした形になってしまったのです。
この時も、引き戸が斜めにならないように、三角形に切った木材を貼り付け隙間を埋めて対処しました。
私が負えないリスク
ここまであらゆるリスクに対する対応方法を説明してきましたが、私が唯一今対処方法が確立できていないリスクがあります。
それは”崖リスク”です。
崖の上に建てられている物件ではがけ条例が適用されていることが多くあります。
つまり、物件下のがけ（擁壁）が破損したときは物件の所有者の責任で擁壁の修繕しなければなりません。
しかし擁壁を修繕するときその費用は100万円単位で金額がかかりますし、保険で担保することも出来ません。
よって私は崖の上の物件は対処が難しいため、たとえ利回りが良くても手を出さないようにしています。
負えないリスクは避ける、これは投資基準として大切な部分です。
物件を安く買うことが最大のリスク回避策
築古戸建て投資のリスクとその対処方法をご紹介してきました。
築古ならではのリスクは築浅物件での投資では中々体験できない経験だと思います。
現実になってしまったリスク（不具合）に対し1つ1つ対処していくことで、投資家としての実力が高まっていきます。
そしてその不具合は大体お金で解決できることが出来ます。
つまり物件を安く購入することが利回りの悪化を防ぐ最大のリスク回避策なのです。
逆にこうした手間やリスクに備えた資金を準備できていないのであれば、築古戸建投資をするのは止めるべきでしょう。
手間暇を押しまず1つ1つの課題に悩み工夫して改善していける人、それが築古戸建て投資で成果を上げることができる投資家だと私は思います。
物件を安く買う方法についてはまた別の記事でご紹介します！
もしここに書いていないリスクを体験したした大家さんが居れば、ぜひその内容をコメント欄に記載して教えてくださいね。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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