こんにちは、デルです。
いざ不動産投資をしようと思っても、
「どの物件が儲かるかわからない。。。」
「収支計算の方法がわからない。。。」
「本で呼んでも内容が難しくて理解できない。。。」
そんな風に考えている方もいるのではないでしょうか？
この記事では私の手がけるボロ戸建て投資での私が使用している収支計算の全容を公開します！
非常にシンプルな計算なので、皆さんもExcelなどで計算式を作成して見てください。
私の収支計算Excelファイル
こちらが私の計算ファイルです。
上記白色部に数値を記載、ピンクの部分には計算式が入っています。
個々の内容について下記の説明を参照してください。
物件運営に関する費用
物件価格；物件の購入価格
平均家賃/共益費；自分のマーケティング結果から想定家賃を決定
表面利回り；（年間家賃収入）÷（物件購入価格）
管理手数料；管理会社に管理を委託するときの手数料、自主管理の場合は「０」
その他；緊急修繕が発生した時の積み立てとして10％意図的に収益から外して計上
している費用
年間手取り家賃；(年間家賃)ー(管理手数料)ー(その他費用)
運営利回り；(年間手取り家賃) ÷(物件価格)
物件購入にかかる費用
固定資産税；毎年1月1日付け決定する固定資産税評価額から算出
固定資産税；評価額の1.4％
都市計画税；評価額の0.3％
※上記とは別に復興特別税がかかる場合があります
仲介手数料；物件金額によって変化
登記費用；(登録免許税)＋(司法書士手数料)＋（消費税）
保険料；火災保険料の年間支払額
不動産取得税；固定資産税評価額の4％
ローン手数料；ローンを使うときの手数料、暫定で融資額の10％で算出
修繕費；リフォーム見込み費用
投資総額；(物件価格)＋(仲介手数料)＋(登記費用)＋(保険料)＋(ローン手数料)＋(修繕費)
最終実質利回り；(年間手取り家賃) ÷ (投資総額）
融資関連諸費用
月額返済額；元利均等返済時の月額返済額 (PMT関数使用）
返済比率；(月額手取り家賃) ÷ (月額返済額)
売上予測
満室時売上；(手取り家賃) ‐ (返済額)
年間売上比率；(年間売上) ÷ (物件価格)
入居稼働率；(平均入居期間) ÷((平均入居期間)+(平均募集期間))
※平均入居期間および募集期間は予測
退去費用；ハウスクリーニング費用など
AD；客付け募集時の仲介業者広告料
年間退去コスト；((退去時費用)+(AD)) x (年間平均退去数)
見込み売上；(入居稼働率) ｘ(満室時売上)
※入退去を考慮したより現実的な売り上げ
見込売上比率；(見込み売上) ÷ (物件価格）
年間キャッシュフロー；(見込み売上) – (年間退去コスト)
※キャッシュフローは手残り金のこと
キャッシュフロー比率；(年間キャッシュフロー) ÷ (総投資額)
私の投資判断基準
上記の収支計算から私の投資判断指標をご紹介します！
実質最終利回り15％以上
この根拠は売却時に15％で売却することを想定しているためです。
私の投資エリアの戸建物件利回りは、調査の結果10～13%程度です。
よって15％であれば、早期売却できる可能性が高いと考えています。
返済比率30%以下
不動産投資では一般的に50%が良いとされていますが、ボロ戸建の場合は1戸しかないこと、またリフォーム中および客付けに難航した時も返済が資金を圧迫しないために仮に設定しています。
キャッシュフロー比率10%以上
戸建は1つしかないため収益性が高くありません。よってキャッシュフロー率を高めに設定しより現金を残せるようにしています。
(新築などは1.5％以上が推奨とされています）
総投資額が土地実勢価格または積算評価額以下
(積算評価額) = (相続税路線価)ｘ(土地面積) > (総投資額)
※私の購入する物件は耐用年数越えが多いため、土地値だけで判断
または近隣の土地の実勢価格を調査して、土地だけの売値よりも投資総額が下回る物件であること。
これも利回り同様売却時のことを考慮して、最悪土地で売却できることを想定しています。
まとめ
ここまで物件の私の収支計算方法と投資判断基準についてご説明してきました。
実際には減価償却や税金、その他投資活動にかかる費用が発生するため、この投資基準だけで全体の収益を見込むことは出来ません。
しかし個々の物件の購入判断としては、負けない指標になっていると思います。
インターネットで検索してもこの判断基準に当てはまる物件を見つけるのは中々難しいと思います。
ごく稀に出てきますので根気よく探してみてください。
私の上記指標は根本伸之さんの“不動産投資家育成ドリル”を参考に戸建投資用にアレンジしたものです。
アパートやマンションなどの収益指標も細かく・優しく紹介されていますので初心者の方には不動産投資の収支の考え方を理解しやすい本になっています。
おススメです。
慣れないと収支計算はつらいものですが、考え方は単純な算数です。
収支計算エクセルを自分で作成して、いくつも収支計算をして練習してみてください。
ありがとうございました。
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