こんにちは、デルです。
私は戸建て投資歴2年、計9戸の物件を購入してきました。
現在の平均利回りは25％程度です。
実際初めて見ると当初考えていた部分と違うとこも多々あったりもします。
そこで、今回はこれから
「戸建て投資を初めてみようかな？」
とお考えの方に向けて、戸建て投資のメリット・デメリットを実体験まじえてご紹介します。
戸建て投資の種類
新築戸建て
新築戸建て投資はその名の通り土地から見つけて安く新築を建築し、賃貸に出す方法です。
場所さえ良ければ客付けには困らないと思いますが、場所が良い＝土地が高いのが一般的です。
また新築の建築費も安くはないので、利回りは低めになってしまいます。
新築なので10年くらいは修繕費がかからないため、安定した収益が見込める投資方法です。
安く良い土地を購入し信頼できて安い工務店を探す必要があるため、初心者には難しいと思います。
建売のハウスメーカーが競合相手になります。
中古戸建て
私が行っているのは中古戸建て投資です。
特に“ボロ戸建て”と呼ばれる築年数が30年を超えるような物件で投資を行っています。
ボロ戸建ては主に個人所有者から購入するため、格安で譲ってもらえる可能性があります。
特に“古屋付き土地”として売り出されている物件は建物解体費用を考慮して安い価格で販売されているケースがありますので、投資家としてはねらい目です。
金額が比較的安く初められるので、初心者には向いている投資だと思います。
戸建て投資のメリットデメリット
それでは戸建て投資のメリットデメリットを見ていきましょう。
メリット
入居がつきやすい
もし同じ間取り・専有面積であった場合、アパートやマンションよりも戸建てを選ぶ方は多いです。
戸建てであれば生活音を気にすることなく、自由に生活できるからです。
また一戸建てに憧れている方はまだ日本人には多いように思いますので、客付けしやすいです。
長期間住んでもらえる可能性が高い
戸建てを選ぶ方はファミリー層が多いです。
その際、お子さんの学校や自分のライフスタイルに合わせて生活される方が多いので一度腰を据えると退去されないケースが多いです。
入居期間が長いと客付けの費用がかからないため、安定して家賃収入を獲得することが出来ます。
管理が不要
アパートやマンションでは共有部の電気や清掃は大家の負担になります。
それに対して戸建ての場合は敷地をすべて入居者に貸し出すので、共有部がありません。
庭に雑草が生えてきても、それは入居者さんが草むしりなどで対応してくれます。
高利回りを狙える
中古の戸建て（ボロ戸建て）の場合は、売主が個人の方の場合が多いです。
売主は素人ですから値付けがわからず、買い手側の言い値で譲ってもらえる可能性もあります。
交渉してみましょう。
出口の間口が広い
出口をとは売却のこと。
アパートやマンションは売り先は投資家がメインになります。
それに対し戸建ての場合は自宅を探している方も売却先になるため、購入層が多く売却できる可能性が広がります。
私も入居者が非常に気に入っている物件を保有しており、
「いずれ売却してほしい」
と言われています。
実際に売却になるかはわかりませんが、アパートではありえない話ですね。
デメリット
儲けが少ない＝規模拡大に時間がかかる
戸建ては1戸しかないので、1戸ずつ仕上げて行くことになります。
よって規模を拡大しようとすると、何個も戸建てを購入・修繕・客付けを繰り返さなければならず、やることが多くなります。
結果、戸数を増やすペースはどうしても落ちます。
中古は修繕の手間がかかる
中古は修繕前提で購入することになりますが、予期せぬ不具合が発生し時間を取られるケースがよくあります。
特にシロアリや水回りのトラブルは費用が大きくなるケースが多いので、物件購入時にはしっかり確認が必要です。
物件の内見時の確認方法についてはこちらの記事で紹介していますので、合わせて読んでみてください。
汚い場合が多い
すべての物件ではありませんが、中古物件は汚い場合が多いです。
空き家期間が長いことが多いからです。
しかしその汚い物件がキレイになっていくのは私は楽しく感じています。
物件購入融資が受けにくい
新築の場合はローンを受けることが前提となると思いますが、住宅ローンと異なり事業融資となるため、審査は非常に厳しいです。
自己資金2割程度は求められると思います。
中古ではそもそも物件の耐用年数が超えていれば融資の対象になりません。
ただしリフォームローンであれば信金など融資を受けつけてくれる可能性もありますので、当たってみても良いかもしれません。
（私もいつもリフォームローンを活用し、自己資金が枯渇しないように対応しています）
まとめ
戸建て投資のメリットデメリットについて、私の経験を踏まえてご紹介してきました。
中古であれば投資額も他の不動産投資よりも小さく始められるので、初心者には向いているのではないでしょうか？
アパートやマンションでもやることはさほど変わらない（戸建ての方が多いくらい）と思いますので、最初の1戸目としてはオススメです。
戸建て投資を試しに実践してみて、
「あ、自分には向いていないな」
と思われるのであれば、最小限の損失で撤退することも可能性が高いので、ぜひ行動してみてください。
逆に戸建て投資でお試しして、自身がついたらアパートマンション投資にステップアップしてもいいと思います。
戸建投資にオススメの戸建て投資本はこちらの記事で紹介しています。
合わせてぜひ読んでみてください。
ありがとうございました。
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