こんにちは、戸建て7戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
先日Voicyを聞いていた時に不動産コンサルタントの浦田健さんが良い話をされていましたので、今回はその話された内容を共有しつつ私の考えも補足してご紹介していきたいと思います。
そのタイトルは
”登る山を間違えると遭難します”
というお話しです。
ぜひ参考にしてみてください。
登山する山の選び方
もしあなたが登山を始めるとき、いきなり富士山やエベレストに挑戦するでしょうか？
富士山であれば体力があれば何とかなるかもしれませんが、エベレストはそれ相応の準備と覚悟がないとほぼ間違いなく遭難して帰らぬ人になってしまいますね
富士山にしても5合目から登ったとしても6～8時間登り続けることになりますので、素人には非常に危険です。
実際富士山登頂を挑戦した人の5割は途中で断念すると言います。
もし富士山やエベレストに本当に登頂したいのであれば、低い山から登山を初めて段階的に難易度を上げ、体力、準備を整えていく必要があります。
初めて登山をするのであれば、高尾山など小学校の遠足で行くような山から始めて段階的に山の難易度を上げていくべきだと思います。
富士山やエベレストは登山をすることは最終目標であって、安易に挑戦する山では無いのです。
不動産投資も同じ
登山での話は不動産投資でも同じことが言えると思います。
富士山やエベレストは目標の家賃年収として考えるのが良いと思います。
仮に家賃年収1000万円欲しいと考えていたとしましょう。
単純に利回り10%の物件で融資を引いて購入することを想定すれば、1億円の物件を購入する必要があります。
しかし素人が1棟目で1億円の物件を購入することは非常に危険です。
もちろん手元資金が5000万円以上持っていれば、ある程度リスクを下げて購入することは可能でしょう。
しかし不動産投資は購入して終わりではなく、不動産賃貸業という事業ですのでその物件を運営していく必要があります。
一般的に物件価格が高くなれば、その修繕費や管理費も多くなっていきます。
初心者が1棟目を購入するのに1億円の物件を購入することは、初心者がいきなり富士山に挑戦するようなもので、非常にリスクが高いことになってしまうのです。
不動産投資で遭難すると再起不能になる
富士山登頂を途中で断念しなければならなくなったとき、下山することが出来れば回復することが出来ます。
しかし不動産投資で1億円の物件を購入してしまい、それを途中で断念しなければならなくなったとき、多額の負債を抱えることになってしまいます。
売却したくても同額で売却することも中々難しいです。
価格を安くすれば売却できる可能性がありますが、融資を使っている場合売却と合わせて融資の一括返済を求められますので、残債分を精算できるだけの貯蓄が無いと売却したくても出来ません。
こんな状況に多くの人が陥っていたのが、かぼちゃの馬車事件でした。
かぼちゃの馬車事件ではス〇ガ銀行が組織的な関与を認めて、物件を引き渡すことで残債を帳消しにする対応が取られましたが、この対応は異例中の異例です。
公になっていないこうした事例は多く発生しており、自己破産をしたり心を病んでしまって自殺してしまう人も少なくありません。
不動産投資で失敗をしてしまうと、最悪再起不能になってしまう可能性があるのです。
勝つことよりも負けないことを意識する
こうした状況にならないためにどんな不動産投資をしていけばよいのでしょうか？
私は勝つことよりも負けないことを強く意識して始めることが必要だと思います。
つまり最悪の事態になっても、取り返すことが出来るレベルから始めるということです。
以下それぞれのケースについて、考えてみましょう。
ケース1
Aさんは貯蓄500万円を不動産投資の資金として準備しています。
不動産業者主催のセミナーで7000万円の新築アパート物件を紹介されました。
このアパートは資産価値が高いため、フルローンで融資を受けることが出来るようです。
不動産業者の収益計算結果では、利回りは7%程度あり、年間の家賃収入は490万円ほどの予定です。
ケース2
Bさんも不動産投資資金として500万円を準備しています。
本やセミナーで勉強をして小ぶりなアパートから不動産投資を始めたいと考えています。
インタ―ネットで見つけた物件を内見した結果、3/6で空室はあるものの修繕はほとんど必要なさそうで、金額も1200万円まで指値が出来ることが解りました。
そうすると、表面利回りは15％になります。
しかしこの物件は築古であるため融資は自己資金を3割入れて10年ローンしか見込めません。
上記の2ケースを見て頂いた時、どちらが負けない投資だと思いますか？
残念ながら、私は上記両方ともにリスクが高い投資、負けてしまう可能性が高い投資だと思います。
その理由を考えていきましょう。
ケース1の答え合わせ
7000万円の物件をフルローンで購入できたとしても、諸経費に一般的に7％程度資金が必要です。
よって、490万円が購入資金になってしまうため、不動産投資資金はゼロです。
満室で渡して引き渡してもらえればまだ良いですが、新築の場合全空引き渡しにになる可能性もあり、そうすると客付けをしなければなりませんがその広告料を払うことが出来ません。
また翌月から融資の返済が始まってしまいますので、返済額を支払うために生活費が回され、物件運営をしている場合ではありません。
このままではいずれ自己破産に追い込まれてしまうと思います。
ケース2の答え合わせ
1200万円の6戸のアパートで表面利回りが15％ということは、戸当たりの家賃は25,000円/月になります。
これを自己資金3割入れて購入する場合、融資金額840万円、自己資金は諸経費含めて440万円になります。
この時、借入金利2％だったとすると月額の返済金額は77,000円程度になりますので、半数が空いている状況ではマイナス収支になります。
さらに、空室部分を埋めるために広告料を支払い客付けをしていきますが、その時広告料も必要になります。（広告料1か月分ｘ3戸＝150,000）
計算上は残資金60万円に対してギリギリ乗り越えられるかもしれませんが、築古物件であれば急な大規模修繕が必要になる可能性もありますし、空室が中々埋められないかもしれません。
最悪の事態を想定したとき、これではリスクが高すぎると言わざるを得ません。
以前銀行融資が築古であってもフルローン近く、もしくは融資期間が長期に出来たときは可能性があった手法ですが、融資が厳しくなった今ではリスクの高い手法言わざるを得ない状況だと思います。
負けにくい投資方法
それではどういった投資手法が今有用な手法なのでしょうか？
私がリスクが低いと考える手法について紹介していきましょう。
自己資金を貯める
より安全に不動産投資を始めたいのであれば、より多くの自己資金を準備しておくことでリスクを回避することができます。
上記のケース2において、自己資金が700万円あれば、この投資方法としてはリスク許容範囲かもしれません。
500万円というお金も大金ではありますが、1棟目からアパートを購入したいのであればやはり自己資金を700万円から1000万円は貯めてから始めたいところです。
そのための副業として、せどりやYoutubeなど自己資金が掛からないところから副業を始めてみてはいかがでしょうか？
不動産投資もそうですが、お金を稼ぐためには最初は労働に時間を投下する必要があります。
区分マンション、戸建て投資
資金500万円からでも直ぐに不動産投資を始めたいという人には、区分マンションや戸建て投資が良いかと思います。
築古の区分マンションや戸建てであれば、物件価格が200万円～300万円でも購入することができます。
物件を現金で決済したとしても、リフォーム資金は融資を受けることも出来ます。
リフォームローンは不動産担保ローンに比べてまだ融資は受けやすい状況が続いています。
時間が掛かる方法ではありますが、区分でも戸建てでもアパート運営とやることは変わりませんので、大家の勉強をする意味で有益な方法だと思いますし、私はこの手法で規模の拡大を進めています。
コツコツと実績を積み重ねていきましょう
今仮想通貨では値動きが激しく、大きく利益を上げた人もいるかもしれません。
しかしそれは非常に特殊な事例であり、お金をすぐに稼げる楽な方法はありません。
お金をコツコツ貯めてから不動産投資を始めるのか？築古の区分マンションや戸建て投資から小さく始めるのか？やり方は人それぞれですが、自分だけはうまく行く！と思ってリスクの高い投資手法を取って人生をダメにしないようによく考え取るべき戦略を模索しましょう。
この記事以外にも具体的な不動産投資手法について紹介していますので、ぜひそれらの記事にも目を通していただきあなたにあった不動産投資手法を探してみてください。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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