こんにちは、デルです。
「不動産投資を始めたいけど資金が無いから始められない」
「小額から始められる不動産投資をやりたい」
そんな人は多いと思います。
事実最近は小額から不動産投資をすると銘打った投資商品が多く出回っています。
しかしこれは本当に不動産投資なのでしょうか？
小額から始められる不動産投資商品
REIT
J－REITやREIT（リート）という名前を聞いたことがある人は多いのではないでしょうか？
これは不動産投資信託の略称で投資家から集めた資金をまとめて不動産を運用し、得られた収益を分配する投資商品です。
購入は株と同様証券口座から購入することができ、1万円程度から購入する出来ることがメリットです。
不動産の所有権は投資家にはないため、固定資産税などの支払い義務はなく、投資金額以上お余計な費用が発生しない半面、多くの手数料が発生するため不動産投資としては利回りは低くめになります。
不動産小口化商品
不動産小口化商品とは1つの不動産の権利を小口化して投資家に販売、管理会社に物件管理を委託するモデルです。
J-REITとの最も大きな違いは所有権も投資家に分配されるので、物件の権利も投資家が保有できるという点です。
しかし小口と言っても1口100万円程度からになるので、J-REITなどに比べると投資はし難くなります。
商品は取り扱っている不動産会社から購入する形になります。
クラウドファンディング
不動産にもクラウドファンディングの波が来ています。
不特定多数の人から資金を集めて、新しいビルなどを建築しその売却や運用で得た収益の一部を投資家に分配するものです。
J-REITにも似ていますが、投資先は特定の物件である場合が多く運用期間が定められているためまた投資利回りは高くなるケースがありますが、まだ信頼性が低い場合が多くファンディング会社が破綻すると投資資金は帰ってこなくなるため、J-REITに比べるとリスクは高くなります。
小額から始められる不動産投資商品と不動産投資の決定的な違い
私はこれらの投資商品を不動産投資と呼ぶには違和感があります。
それは以下の点で実際の不動産投資と異なるためです。
裁量権が無い
不動産投資では自ら物件を選び、リフォームしてバリューアップして家賃を上げたり、売却価格を決めて投資結果を確定させたりと収益性を自分で決めることができます。
しかし上記の商品はプロの活動に対して資金を預けている運用するためこれらの裁量権がありません。
もちろん素人は自分よりもプロに運用してもらった方が確実である可能性はありますが、裁量権があることが本来の不動産投資の醍醐味であると私は考えているのでこの部分が無いのが不動産投資と呼ぶことに違和感を感じてしまいます。
収益性が低い
上記の通り運用はプロに任せて後は収益を待つだけ、それがこれらの商品の特徴です。
当然投資家は不動産投資家よりも楽が出来ます。
しかし楽が出来る代わりに工夫が出来ないので収益性は物件を保有しているよりも悪化します。
あなたに代わりに運用している人に手数料を支払っているので当然です。
この手数料のせいで投資した結果マイナスになることもあり得ますので、選定には十分注意してください。
景気に左右される
不動産投資の良いところは景気のどうこうに左右されにくいところです。
家賃は景気には良くも悪くも影響されにくいですし、人はどこかに住まなければならないからです。
もちろんテナントなどは影響を受ける可能性はありますが居住系は影響が低いことがメリットの一つであるのに対し、株価などと連動してしまうこれらの商品はそのメリットが低減してしまいます。
この３つの違いを踏まえると、これらの投資商品は不動産投資というよりは株式投資に近いように思います。
どちらがいいのか？
不動産投資も上記の商品も株式投資もそれぞれメリット/デメリットがあります。
一概にどの商品が良いかはわかりません。
ちゃんと収益を上げている人もいれば、失敗している人もいます。
私の場合、株式はインデックス投資のみ、上記の商品には手を出したことが無いので不動産投資以外のメリットデメリットを紹介することは難しいです。
しかし間違いなく言えることは、これらの投資で成功している人はマネーリテラシーが高いということです。
100％勝つことは投資である以上不可能です。
その時どのようにしてリスクをカバーするのか、成功者は必ず考えて投資しています。
勝率が高くても1回の失敗で退場してしまってはその投資は失敗に終わってしまうからです。
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ありがとうございました。
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