こんにちは、デルです。
不動産投資用にボロ戸建てを買っていざ修繕！見積もりを各社で取ってみると意外と高かったりします。
以前ホームプロが初心者にはオススメという記事を書きましたが、ホームプロはコストが高い傾向があります。
この記事ではリフォームを安く発注するためのノウハウをご紹介します。
リフォームの見積もり
一括請求サイトの見積もり
ホームプロのような修繕見積もり一括サイトで見積もりを依頼すると、登録した条件から複数の業者から見積もりの打診が届きます。
ぜひ一度やってみてください。
立ち合いの上修繕内容を伝えて見積もりを出してもらうと、各社の見積もり内容が意外と違うことがあります。
これは私が相見積もりを取った時の比較表ですがその差が大きいことがわかりますね。
これはなぜ起こるのでしょうか？
見積もりに差が出る理由
それぞれのリフォーム業者で見積もりが異なるのは、その業者の得意不得意があるからです。
例えば大工系の業者であれば、水道工事が出来ない場合があります。
そうしたときは関係会社に外注することになりますがその時外注先の原価から10％～20％上乗せした金額が見積もりとして出てきます。
逆に水道工事を得意とする業者で見積もると大工系の工事が割高になります。
両方出来る業者もありますが、そうすると規模が大きくなってしまうので諸経費が高くなりますし、逆に工事部門を持たずにすべて外注で工事をする業者はすべての工事で上乗せされるので、高くなってしまうことが多いのです。
一括請求サイト経由だと手数料がかかる
相見積もりを依頼する我々に対しては特段費用請求は来ませんが、見積もりをして発注が決まった業者に対しては、一括請求サイトから成果報酬という形の請求がされます。
よって発注業者の見積もりにはこの費用も上乗せされて見積もりが作成されている状態です。
便利である半面、費用が追加でかかってしまうためにリフォーム費用を安く抑えたい人には不向きかもしれません。
逆に一括サイトは掲載の条件があり、工事業者の信用がある証でもあります。
個別で依頼をすると、その業者が飛んでしまうと先払いの修繕費用を持ち逃げされる可能性もありますので、リスクと費用を考慮して発注先は決める必要があります。
リフォーム費用を安くする方法
リフォーム方法を指示する
リフォーム業者がリフォームをするとき、後々のクレームを恐れてしっかりしっかり治そうとします。
もちろんしっかりやって頂く方がありがたいですが、結果的に費用は高くなります。
例えば砂壁をクロスに変更したい場合は通常以下の工事内容となります。
- 砂壁の剥がす
- 石膏ボード貼り付ける
- 石膏ボードの段差パテ埋めする
- クロスを貼る
砂壁を壊す所からパテ埋めまでは大工さんの仕事ですが、クロス貼りはクロス屋さんの専門になりますので、段取りして複数人現場に入ります。
リフォーム費用で一番高いのは人工（人の日給）ですので、人が多くまた日数が長くなるとそれがけ費用も高くなります。
これを安くするために私がお願いしている方法は以下の通りです。
- 砂壁にシーラーを塗って固める
- クロスを貼る
これであればシーラー塗りをクロス屋さんお願いするか自分でやることで人工は減らせますし、クロス屋さんだけの工数で抑えることができます。
最近は砂壁にダイレクトにクロスを貼るふかぽんさんもYoutubeをたくさん上げられていますので、見てみてください。
しかし、このやり方をする場合は職人さんの理解が必要です。
職人さんは自分の腕に自信を持っており、こうした中途半端？なリフォームを受けてもらえないこともありますので、よく話してから依頼しましょう。
知り合いの大家に紹介してもらう
これが出来れば一番安心で確実な方法です。
知り合いが紹介してくれるということは、以前その知り合い大家さんは仕事を依頼したことがあるということで、コストと仕上がりに納得が出来ているということになります。
また知り合い大家と修繕の方法が似ている場合は、上記の通り表層のリフォームを受けてくれる職人さんの可能性も高いです。
この紹介等を受ける意味でも、大家の会などに所属することは非常に重要なのです。
ジモティで探す
無料の掲示板、ジモティです。
実は最初の物件はこの方法探した職人さんに依頼をしました。
この職人さんは多能工で、1人でなんでも自分でやってくれました。
大がかりな水道工事は出来ませんが、塗装から壁制作からクロス、ＣＦ貼りと1人ですべてやって頂けたので費用も一括サイトよりも安くすることが出来ました。
しかしジモティの場合は気を付ける必要があります。
見ず知らずの人が情報交換をしていますので、発注を決めて資材費用を先に振り込んだのに工事が始まらない。。。逃げられた！なんて話は良くあります。
ジモティで探す場合は、気を付けてください。
電話で探す
もっともアナログな方法がこの方法です。
私自身この方法をしたことはまだありませんので善し悪しをお伝えすることは出来ませんが、昔ながらの職人さんを探すには最も良い方法かもしれません。
私の経験及び知り合いの大家さんからのコメントでは、以前はどこかに所属していたけど子供も巣立ったので独立して生活していける分だけの仕事を受けている高齢の職人さんがいます。
こういう方々は腕はあるのに宣伝を積極的にしないので燻っている可能性がありますし、生活資金を稼げればよいと考えているので人工も非常に安いことがあります。
私も今度リフォームするときには試してみようと思っています。
まとめ
今回はリフォームコストを下げる方法について紹介してきました。
しかし、個人的には最初の1戸目からこうしたトライをすることはあまりオススメしません。
なぜなら知識を蓄えるにも時間がかかりそれをしているうちにもリフォームを完了させて賃貸にした方がおそらく儲けは大きくなるからです。
知り合い大家に紹介してもらうか、一括サイトで見積もりを取って決めるかどちらかですぐに実施して、そこで得られた知識を次の物件に生かして行くようにすることで、よりリフォームに詳しい大家さんになることが出来ると思います。
ありがとうございました。
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