こんにちは、戸建て9戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
今回のテーマは不動産投資の始め方シリーズ第4弾、物件を探すです。
ここまでのSTEPを進めていると、公に出ている物件があなたの購入目線とマッチする物件が非常に少ないことに気が付いていると思います。
この記事ではそうした時にどのように物件を探せばよいか？について紹介していきます。
それでは始めていきましょう。
物件を探す方法
インターネットを使って探す
今最も一般的な探し方がインターネットで探す方法だと思います。
今では楽待や健美家と言った投資家専門のサイトも充実していますね。
まず初めはそうしたサイトを毎日見て、目を養うところから始めるのが良いと思います。
すでに投資の方向性は決まっていると思いますので、目的にあった条件で物件を探してみましょう。
ポイントは自分の目線よりも少し広い範囲で探すということです。
エリアを東京の国道16号線の内側で探しているのであれば1都3県に広げてみたり、2000万円までの物件の購入を考えているのであれば、3000万～5000万円の物件も見てみたりするということです。
そして自分の指標にマッチしそうな物件が出てきたら、まずは資料請求をしてみましょう。
そして物件資料を読んでさらに自分の投資判断と照らし合わせて検討するのです。
まずはそこからです。
このステップを何十回と繰り返し行いましょう。
もし戸建て投資をやろうとしているのであれば、at homeやSuumo、Homesもオススメです。
これらのサイトは実需向け（自宅を購入する人向け）にも物件が出てきているので、より多くの物件を探すことができます。
営業回りする
もう1つ有効な方法は実際に足を使って不動産会社に営業回りをする方法です。
この方法はエリアが決まっていることが大前提ですが、希望するエリアにある不動産会社を手あたり次第回るのです。
そして、
”収益用不動産を探しているのですが、物件の取り扱いはありませんか？”
と聞いてみましょう。
最近はこうした営業回りをする投資家が増えているので、不動産屋さんの方も対応に慣れていいます。
しかし、すでに購入してくれる投資家が居るので、紹介してもらえる可能性は低いかもしれません。
そんな時は、近隣の賃貸需要やどんな物件があったら客付けが楽になりそうか？など、お話しをしてみましょう。
せっかく直接会話できる機会ですので、迷惑にならない程度に話を聞いてみましょう。
大事なのはあなたのことを相手に印象付けることです。
その時はなくても、物件が出たときに連絡してもらえるかもしれません。
あなたに好印象を残せるように工夫して営業しましょう。
物件を探すときのポイント
多くの物件を見ないと良い物件は出てこない
たくさんの物件が売りに出されていることが、探し出すとわかると思います。
エリアや築年数からなどから物件の相場観が養われてきます。
そうした相場観を把握したうえで、目標の利回りを検討していきますが、実際は自分が作った指標に当てはまる物件は中々出てきません。
もしそうした物件がネットで公開されたりすると、その物件は数分で売れてしまいます。
不動産業界での格言として“千三つ”といものがあります。
これは1000軒物件を見て買えるのは3軒だけ、という意味です。
多くの物件検討し、相場観や購入目線を育てていきましょう。
良い物件は公には出てこない
良いと思える物件がなかなかネットに公開されないのには理由があります。
それは売り物件を預かった業者の気持ちを考えるとわかります。
不動産業界では売り物件を預かった業者は1週間以内にレインズと言われる宅建業者のデータサーバーに物件情報を掲載しなければならないというルールがあります。
しかし売り業者は売主と買主両方から仲介手数料を受け取りたいと思っているので、出来れば自社で売れないかを模索し、まず自分の知り合いの地主や投資家に紹介をします。
過去に物件を買ってくれた人の物件購入目線を知っているために、そうした人に最初に物件を紹介をするのです。
この取引が成立すると短期間で工数も少なく成約できるので、業者としても楽なのです。
しかしすべての物件がこのケースに当てはまるわけではありません。
このやり取りに漏れた物件がレインズや自社サイト、楽待などのサイトに公開されていくのです。
つまり、ある程度投資家や業者の目が通った物件が一般に公開されていくのです。
初心者でも物件を買う方法
上記の状況を考えたら、初心者が買える物件なんて回ってこないじゃないか！
そんな声が聞こえてきそうです。
確かに買える物件が中々出てくることはないでしょう。
事実最初の1つ目の物件が一番購入するのが難しいです。
しかし可能性はあります。
ここからは初心者が購入できる可能性のある方法を紹介します。
先輩大家に紹介してもらう
セミナーなどで先輩大家とは仲良くなれたでしょうか？
またはSTEP 5でメンターは見つけましたでしょうか？
そうした人は不動産業者とコネクションを持っている可能性があります。
仲良くしていれば、その人たちから物件を紹介してもら得る可能性があります。
紹介してくれる人も業者から紹介された物件をたくさん紹介して売れると業者としても、
“この人は物件を売ってくれる人だから、もっと物件情報を回そう！”
と思ってもらえるので、紹介する側にもメリットがありWin-winになるのです。
しかし紹介してくれた物件であっても自分の指標に当てはめて自分自身で購入判断をしましょう。
もし自分の指標に合わないのであれば、その理由を明確に伝えて断りましょう。
悪い人は業者から預かった物件をあなたに高い値段で紹介して、成約したら業者から謝礼を受け取っている場合があります。
値段が上がった結果、運営が出来なくなってしまったら本末転倒ですので、購入判断は自分で行うことが鉄則です。
なお、これは規模の大きな大家さんが大家のコミュニティーに参加している理由でもあります。
コミュニティーの中には内部で物件情報のやり取りしています。
事実私も複数紹介したことがあり、実際に購入してもらったこともあります。
塩漬けになっている物件に指値を入れる
物件検索サイトを毎日見ていると長期間掲載され続けている物件があることに気が付くことがあります。
この物件は長期間売れ残っているということです。
この場合、売主はなかなか売れずに困っている可能性があります。
そんな時はその物件の内見をして、売主に対して指値（値引き）が出来ないか聞いてみましょう。
指値に応じてくれるかもしれません。
売主は大概指値が来ることを想定して高めに価格を設定していますので、物件購入の時には必ず指値を入れるようにしましょう。
もし話がまとまらなければ、潔く他の物件を探せば良いだけです。
これが、物件検索のときに、範囲を広げて探すべき理由の1つです。
最後に
ここまで、物件を探す方法やそのポイントについて紹介してきました。
実際にこの活動を始めてみると時間的にも精神的にもきつく継続するのはなかなか難しいです。
しかし初心者から規模の大きな大家になった人は皆この道を通り大きくなりました。
私自身もこの活動を6か月間続けて、ようやく1戸目（実際は2戸同時決済ですが）買うことが出来ました。
業者回りをしている時に不機嫌になられたり、物件資料を請求しても貰えないなどストレスがかかることも多くありますが、この最初の1つ目を購入する活動を乗り切れた人だけが不動産投資を始めることができるのです。
1つ目が一番難しいです。
これを乗り越えられれば2つ、3つと継続して購入していけると思いますので、この活動が不動産投資を始める資格試験だと思ってぜひ頑張ってください。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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