こんにちは、戸建て8戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
今年も大規模な自然災害が発生してしまいましたね。
被害に遭われた方々には心からお見舞いを申し上げます。
不動産投資家として活動している私にとってはこれはとても他人事には思えません。
もし熱海の土石流で流されてしまった物件が私の物件だったらと思うと身の毛のよだつ想いです。
しかし不動産投資を行う上で自然災害リスクをゼロにすることは出来ません。
今回は不動産投資家として自然災害に対する対策について、考えていきたいと思います。
リスクが高い物件は買わない
自然災害はいつどこで起きるかわかりません。
よって最大のリスク回避方法は不動産を買わないということでしょう。
しかしそうなると家賃収入を得られず、投資になりません。
私の場合は考えられるあらゆるリスクを考慮して物件の購入判断をしています。
以下は私が購入しないリスクを抱えた物件です。
ハザードマップで災害リスクを確認
最近は水害が多く発生しています。
川などが氾濫して家が流される映像を2015年の鬼怒川氾濫した東北豪雨から毎年のように見ている気がします。
これは温暖化の影響で今まで考えられなかった豪雨が日本各地で発生するリスクがあると多くの専門家が伝えています。
この水害リスクを回避するために有効なのがハザードマップです。
各自治体が水害が発生しそうなエリアを地学的に特定しインターネット上でも公開していて、江戸川区のマップは‟ここにいてはダメ！”と言う言葉にインパクトがあり作成されたときに非常に話題となりました。
水害を避けるためにはハザードマップに記載された危険エリアにある物件を購入しないことです。
ハザードマップは絶対ではないですが、地学的に検証されているものですので信用出来る情報です。物件を購入すときは必ず確認しましょう。
盛り土の土地
熱海の土石流の原因は盛り土が原因だったのではないか？と言われています。
盛り土とは、元々ある土地に、追加で土を入れて成形することです。
特に山間部では平面部を作るために上記の図のように成形されている土地のことです。
人工的に土が盛られていますので、元々の土地よりも地滑りがしやすい状況になっているようです。
また盛り土の土地では地震にも弱く、東日本大震災の時は埋め立て地であった浦安市は液状化してしまったことを覚えている人も多いのではないでしょうか？
液状化してしまう土地は、地盤が緩くその建物も大きく傾いてしまう可能性がありますので、気になる人は地盤調査資料を参考にしてみましょう。
高い擁壁物件
擁壁とは土などが流れ出さないために作られるブロックやコンクリートで出来た壁のことです。
小さいものであれば多くの戸建てに作られており大きな問題にはなり難いですが、山間部には高い擁壁が設定されている場合があります。
この上に物件が建てられている場合は気を付ける必要があります。
古くなっていると地震などの影響で崩れてしまう可能性もありますし、崩れていなくても損傷が激しい場合などは自治体から修繕命令が出ることもあります。
しかし擁壁の修繕は非常に高額に中々修繕に踏み切ることが出来ません。
そんな時に災害が発生し崩れてしまったら。。。大変なことになってしまいます。
擁壁の修繕には適用できる保険商品もほとんどありませんので、注意が必要です。
私が買わない高リスク物件
高い擁壁物件
上記で紹介したように、高い擁壁の上にある物件はどんなに安くても私は買いません。
万が一のことが発生した時の対応が取れない（リスクが負えない）と考えているからです。
物件の裏にすぐ擁壁がある物件も注意深く確認しています。
その擁壁の持ち主が誰か、状態は大丈夫かを考慮し購入の判断をしていますが、今まで擁壁物件を購入したことはありませんし、今後も購入することはないと思います。
立地に対して割安なことが良くありますが、購入判断をするときはくれぐれも慎重に行いましょう。
水災リスクのある物件
水害リスクのある物件については、リスクに対して価格が安ければ購入しています。
なぜならば、万が一水害が発生していても火災保険の水災特約で金額面はカバーされるからです。
入居者には事前に避難して頂く必要がありますが、流されてしまったとしても家財保険で家財道具と転居までの一時住まいのお金もカバーされるからです。
入居者に命を守る行動を取ってもらうことは大前提ですが、費用面については保険で賄える可能性が高いのです。
なおこの水災特約を付けることについて、投資物件に限らずご自宅やご実家でも加入することを強くオススメします。
実際、鬼怒川氾濫の時は特約に加入しておらず、家が流されたにも関わらず保険金を受け取れなかった人が多く居たと聞いていますし、私の知り合いの実家も被害を受けたのに保険金が下りなかったと話されていたのをよく覚えています。
ぜひ現在の火災保険の保証内容を確認して見直してください。
リスク許容は自己判断で
今回は自然災害からみるリスクについて、考察してきました。
結論として、私は擁壁リスクのある物件以外は事故物件でも傾きあり物件でも購入可と判断しています。
しかし、リスクの許容度は人それぞれです。
そしてリスクと収益性（利回り）は相反する内容です。
リスクを多く取れば収益性は多く得られますが、多くのリスクに曝されることになります。
リスクが怖くてそれがストレスになってしまうようであれば、たとえ収益性が良くても良い投資とは言えないと思います。
今回の記事を読み、自分で対応出来るリスク許容度について、改めて考えて見てください。
取れないリスクを受け入れてしまうと再起不能にもなりかねませんので、慎重に判断して物件を探していきましょう
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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