こんにちは、戸建て9戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
今回のテーマは不動産投資家が必ず侵される買いたい病です。
不動産投資を始めるとき、まずは目的と目標を明確にしましょうと紹介しました。
しかし物件を探しても中々良い物件が見つからず、気が付いたら物件を購入することが目的になってしまってまう人がいます。
私もそうなってしまった人の一人です。
この記事では買いたい病になったとしても目的を見失わない方が良い理由と対策について、紹介していきます。
目的を見失ってはいけない理由
初心者が陥りがちな買いたい病
不動産投資を始めるとき、目的を明確にして自分の投資指標に当てはまる物件の価格やエリア、利回りを決めたと思います。
しかしなかなか物件が見つけられず、または買うことが出来ずに指標に適合していない物件を買ってしまう人がいます。
その人は買いたい病にかかってしまっているのです。
不動産投資を始めると誰しも買いたい病にかかってしまいます。
その物件を自分目的と指標と照らし合わせて、リスクを理解したうえで購入しているのであれば良いですが、希望的観測で判断してしまうと取り返しのつかないことになります。
その物件を買ったせいで収益がマイナスになってしまったり、最悪の場合は自己破産も発生してしまいます。
規模を拡大したくても資金が足りず、融資も受けれず活動が止まってしまうこともあります。
買いたい病は自分では中々気が付きにくいです。
購入を急いだりしないように、細心の注意を払って購入判断してください。
いつまでたっても当初の目的を達成できない人
不動産投資を初めて要領が掴めてくると、物件を買うことが目的になってしまう人がいます。
もし自分のゴールが物件数をたくさん持つことがあなたの目的に変わったのであれば良いのかもしれませんが、収益を上げて脱サラしたり生活のゆとりを作ることが目的だったハズなのに、いつの間にか変わってしまうのです。
目的がズレてしまうと、収益性が悪い物件であっても物件を購入する判断をしてしまうことが起きてしまいます。
結果的にいつまでたってゴール（目的）に到達できずに、目標の収益を達成できなくなってしまいます。
ただただ忙しくなってしまうだけです。
目的がぶれてしまう人は多くいます。
購入判断するときは、その物件があなたの目的を達成するための一助となるか？確認して購入判断をしてください。
謝った購入判断をしてしまった例
新築アパートを購入して失敗した私
これは私自身の実話です。
私が最初に不動産投資を始めたときはスクール系の大家の会に参加し、勉強しました。
そのスクールはメンター制度というものがあり、私にもメンターが着きました。
その人から不動産会社を紹介され、最初の物件を購入しました。
その物件は自分の指標よりは利回りが低かったのですが、メンターの進めもあり購入する判断をしてしまいました。
しかし、この物件は退去が年間2戸出てしまうと収益がマイナスになってしまう状況で収益性が非常に低いです。
結果的に金融機関からの物件評価が悪く、追加の融資を受けられない、収益も無いためお金も貯まらない＝運営するだけの状態に陥ってしまっています。
売却するにしてもローンの残債以上の金額で売れないので、売却することも出来ません。
今はこの物件退去が出ないようには満室経営を続けて、ローン残債が減っていくのを待つしかない状況に陥ってしまっています。
物件を増やしすぎた姫路のトランプ
名前は伏せますが、姫路のトランプとして有名な大規模大家さんがいらっしゃいました。
一時最大500億円以上の融資を金融機関から借りていたようですが、先日昨年銀行取引停止処分を受け、2021年には金融機関から破産の申し立てをされてしまいました。
どうしてこのような状況になってしまったのか詳細はわかりませんが、彼は物件を増やして“家賃をタダにする”ことを目標に、物件の査定等もほとんどせずに売り出しの価格で物件を購入していたようです。
つまり個々の物件の収益性よりも物件数を増やすことが目的に変わってしまったために起きてしまった事だと思います。
たくさん保有していた物件も破産してしまえばすべて差し押さえられてしまいます。
これだけの融資を引いて物件を購入できる能力があれば、収益性を追求していたらこんなことにはならなかったのではないでしょうか？
目的を見失うと痛い目にある極端ですが良い例だと思います。
規模拡大が目的になってはいけないのか？
規模拡大すること自体は問題ないと思います。
ただしなぜ規模を拡大したいのか？は明確に決めておく必要があります。
なぜ規模を拡大したいのか？その時に収益としてどのくらい必要なのか？が重要ということです。
不動産を購入するのは家賃収入を得るためであり、コレクションしているわけではありません。
また将来その物件を持ち続けるのか？売却するのか？売却する場合は何年くらい保有するのか？も合わせて考慮しないと、売却損が出て結局お金が残らず、何のために購入したのかわからなくなってしまいます。
融資を使って物件を購入しレバレッジを利かせることは不動産投資の魅力の1つですが、目的にあった物件の選定及び購入が一番大切です。
不動産投資は落とし穴がいっぱい
不動産投資は物件を買って貸して家賃を得るという単純なビジネスモデルです。
しかし収益性を考えるときは単純とはいえ少し頭を使って検討しなければなりません。
物件を購入するときは、不要な失敗を防ぐために自分の目的に合わせた収益の得られる物件を選定できるように収益計算をして、または物件を見る目を養ってから購入するようにしましょう。
最後までお付き合いいただき、ありがとうとうございました。
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