今から不動産投資を始める人必見!1つ目は戸建がオススメな理由6選!

こんにちは、戸建て9戸を運営する戸建て投資家デルです。

今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。

ぜひ最後までお付き合いください。

 

私は今から不動産投資を始めるのであれば、戸建から始めた方がよいと考えています。

これは私が戸建投資家だからではありません。

不動産投資の中でも、戸建て投資はリスクに対する対応が取りやすいと考えているからです。

不動産投資というと1棟のアパートやマンションをイメージする人が多いと思いますが、戸建も不動産投資では多くなってきました。

今回の記事では私が戸建て投資をオススメする具体的な理由を、私の失敗談を交えてご紹介していきたいと思います。

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戸建て投資をオススメする理由6選

その1、価格が安い

あなたは不動産に関するお仕事をしていますか?

もしあなたが不動産会社で働いていて不動産賃貸について詳しい人であれば、戸建から始める必要はないかもしれません。

しかしもし不動産と関係のない仕事をしていて投資を始めるために勉強を始めた人であれば、戸建から始めた方が良いです。

なぜならもし撤退したくなった時、アパートを高額なローンを使って購入していた場合、すぐに止めることが出来なくなってしまうからです。

その点戸建であれば、比較的安く数百万円から始めることが出来ます。

しかし不動産投資としてやることは、一棟ものと大きな差はありません。

まずは勉強してきた内容を戸建で試してみて自分に向いているかどうかを見極めるためにも、まずは小額な戸建から始めることが良いと思います。

一棟目から高額なローンを引いて購入するのはリスクが大きいと思います。

その2 物件が買えない

カボチャの馬車事件が起きる2018年より前はサラリーマンに対しても比較的容易にアパートローンの融資をする金融機関は多くありました。

しかしカボチャの馬車事件以来、金融機関の融資姿勢は厳しくなっています。

まったく出来ないということは無いようですが、最低でも2~3割は自己資金を出すことが求められます。

そうなると、必然的に1000万円~2000万円くらいの小ぶりなアパートが人気物件になります。

結果的に人気が集中してしまうために物件数が少なくなってしまいます。

しかもそのくらいの金額帯であれば、お金を持っている資産家は現金で買ってしまうので融資特約を入れる初心者にはなかなか購入出来る物件を見つけることが出来ません。

不動産投資を始めたくても始めることができないのです。

その3 物件数が多い

戸建の場合は物件の絶対数が多いです。

投資用というよりも自宅として住むための物件が多くあるためです。

特に団塊の世代が高齢化してきて自宅を手放すケースが増えてきています。

そうした物件はエリアにもよりますが500万円以下でも十分購入出来る可能性がありますので、現金で物件を決済できるため、大きな資産家にスピードで負ける心配もありません。

物件は現金で購入して、リフォーム費用はローンを使うこともできます。

リフォームローンの方が金融機関としても融資しやすいようです。

その4 ランニングコストが安い

戸建投資物件は購入した後のランニングコストがほとんどかかりません。

庭の手入れは入居者がやってくれますし、敷地全体を貸すので共有部分がありません。

よって戸建て投資の場合は管理会社を立てず、自主管理にするケースが多いです。

それに対して、区分マンションは入居者が居ようが居まいが建物の管理組合へ支払う管理費と修繕積立金があります。

初めての物件で入居付けがうまくいかなかったとき、このランニングコストが低いことは大きなメリットになります。

その5 入居付けしやすい

戸建賃貸は以前よりも増えたとはいえまだ需要よりも供給が少ないと思います。

つまり、入居付けしやすいということです。

最初の物件は入居付けが楽な方が良いです。

入居が決まって家賃が自分の銀行口座に振り込前てくるのは非常にうれしいですし、それがあなたのモチベーションにも繋がってきます。

早めに成功体験を得た方が、継続的に活動する原動力になると思います。

その6 売りやすい

1棟アパートやマンションの場合、売却する相手は地主や投資家などの資産家だけになります。

しかし戸建であれば自宅を購入する人も売却の対象になります。

資産家の場合は収益性が購入判断になりますが、自宅の場合はその物件を気に入ったかどうか?が購入の判断ポイントになるため高値売却できる可能性があります。

また万が一災害が発生して建物が倒壊してしまった時、区分マンションの場合は残るものが何もなく、ローンのみが残ってしまいます。

しかし戸建の場合は土地が残ります。

土地を売ることで、ローンを使っていても被害は最小限に出来る可能性があります。

この点も戸建て投資はリスクを回避しやすい部分だと思います。

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実例 私の1棟アパートは儲かっていない

私は戸建て投資家と言っていますが、最初に購入したのは区分マンションです。

そして6戸の1Kのアパートも購入しており、現在も保有しています。

しかし残念ながらそのアパートは儲かっていません。

満室経営が継続できていればその収支はプラスになりますが、年間2部屋退去が出てしまうと仲介手数料等で赤字に転落してしまいます。

1Kですので出入りが激しく、年間に退去が一度もないのは現実的ではありません。

しかし損切りがしたくても、フルローンで購入しているために今売却するとローンの残債が出てしまうので、売ることも出来ません。

これが戸建であったなら、現金で購入出来てしたため損切り出来ていたと思います。

もちろん私はこの物件を購入する前に1年以上勉強していましたが、その時親しくさせて頂いた先輩大家の紹介でこの物件を購入してしまいました。

勉強していてもこうしたことは起こる可能性が十分にあります。

私が現在戸建て投資に本気に取り組んでいる理由がこの残債分を埋めるだけの収益を上げるためでもあり、今は非常に高い授業料だったと思って満室経営出来るように取り組んでいますが、この苦しい状況を皆さんが経験する必要はないと思います。

経験を積むことは何よりも勉強になりますので、戸建て投資も今一度考えてみてはいかがでしょうか?

戸建ての倒壊リスク

私の提唱する戸建て投資は物件価格を安く抑えることが前提になるので、必然的に物件は古くなります。

”古い戸建は地震などで倒壊してしまうのではないか?”

と心配になる人もいるかもしれません。

そんな人のリスク回避方法をご紹介しておきましょう。

新耐震基準の建物を選ぶ

倒壊を恐れているのであれば、新耐震基準の施行された昭和56年(1981年)6月以降に建築確認申請をされている物件を選ぶのが良いと思います。

新耐震基準とは過去の大きな地震から学び、震度6以上の地震でも倒壊しない構造であることを目的に作られた新しい基準で、2011年の東日本大震災でも倒壊する物件が少なかったことからもその有効性が確認されています。

古くなっている分多少弱くなっているかもしれませんが、新耐震基準で建てられた物件であれば、災害による倒壊の危険性は非常に低いと思います。

地震保険に加入する

新耐震基準と合わせて地震保険にも加入しましょう。

そして物件の評価価格を購入金額以上に設定しましょう。

もし倒壊してしまったときはその被害の範囲で評価額に準じた保険金が支払われるので、評価額によっては再建できる費用が支払われるかもしれません。

火災保険や地震保険をただ安く加入するのではなく、リスクを考慮して加入することで、地震のリスクは最小限にすることが出来ます。

まとめ

今から始めるのであれば、戸建て投資が良い理由を紹介してきました。

不動産投資は住まいを提供する不動産賃貸業です。

よって、それがアパートでもマンションでも戸建でもやることは基本的には変わりません。

戸建て投資から始めれば不動産投資を実体験として学びながら、リスクが現実になってしまった時もt対処しやすい手法なのです。

確かに規模を拡大したい人にはスピード感がない手法ではありますが、もし継続的に不動産投資を拡大していきたいと思ったら、2つ目から1棟アパートを購入して行っても遅くはないと思います。

その方が金融機関も不動産賃貸業の実績を持っているという意味で印象はよくなり、融資してもらええうの可能性も高くなります。

戸建投資を考えていなかった人も、ぜひ再考して頂けるとうれしいです。

 

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。

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