こんにちは、デルです。
今回は不動産投資を行うにあたって法人を設立するべきか？個人でやっていくべきか？について私の見解を紹介したいと思います。
個人で購入した場合
不動産投資をいざ始めよう！と思ってもさすがにいきなり法人を設立するのは怖いかもしれませんね。
私も実際は1戸目（区分マンション）は個人名義で購入しました。
私も本当に不動産投資をやっていけるのか？うまくいくのか？等の不安があったからです。
法人を設立するとなると、設立費用などの諸経費がかかってきます。売り上げが小さい場合はその経費を売り上げでカバーできないため、結局赤字になってしまう可能性が高いです。
現実法人は1期目は赤字であるケースが多いです。
その点、個人であれば20万以上の収益が出てしまった場合は確定申告で税金を支払わなければなりませんが、収益が20万を下回れば確定申告する必要はありません。
最初の1戸目（小ぶりであれば）個人でお試しをすることもありかと思います。
なお、もし副業を会社にバレたくない場合は、確定申告する際に❝住民税を自分絵納付❞という欄にチェックを入れてください。
そうすることで会社から天引きされている税金とは別に税金を納める形になるので、会社には給料以上の納税があることがわからないのでバレません。
念のため各市区町村の住民税を担当する部署に連絡して、給料収入のみ特別徴収にして不動産収入は普通徴収（確定申告）にしてもらうことを確認しておいてください。
話がそれましたが、個人で物件を買い進めていくメリットは法人設立の手間を省く以外ほとんど感じません。
では法人で買い進めていくとどんなメリットがあるのでしょうか？
法人化のメリット
法人化するメリットは以下の通りです。
- 節税効果が高い＝経費計上できる範囲が広い
- 短期売買時の譲渡税率が低い
- 相続対策になる
1つずつ見ていきましょう。
節税効果が高い
個人で物件を購入している場合は明らかに事業に使用してる費用以外、経費計上できません。
法人の場合は事業をすることが法人の目的のため、法人で使用したお金はすべて経費です。
たとえは法人の役員（または社長）をご家族にしておけば、これは役員報酬を経費として給料を払うことが出来ます。
社長に生命保険を会社の経費としてかけることもできます。
出張をした時も旅費規程を作っておくことで、旅費のほかに日当をつけて個人に返金することもできます。日当は個人に支払っても非課税です。
携帯電話も車も法人で購入していればすべて経費にできますが、個人で購入、使用している場合は事業として使用している範囲が不明確になりやすく、経費にしにくいです。
もちろん法人規模によってあきらかに不要なものを買ってしまうと横領や脱税の疑いがかかるので、法人として必要なものにのみ経費は使いましょう。
また、個人は累進課税と言って収入によって税率が段階的に高くなってしまうのに対し、法人税率は800万以下の収益であれば、その税率は15％です。
よって経費計上をしっかりやることで法人としての収益を圧縮することで、税金も抑えることが出来るということです。
短期売買時の譲渡税率が低い
不動産投資の出口として物件を売却するとき、個人で購入していると5年目の1月以前で売却してしまうと短期譲渡取得となってしまうため、39％の税率が譲渡益に対してかかってしまいます。
（長期譲渡取得の場合は20％）
それに対し法人はいつ売却しても売却益に対する実効税率は30％になります。
もちろん少ない数をじっくり進めて将来の年金代わりにする等をお考えの方は気にする必要がないかもしれません。
しかし不動産投資でアーリーリタイア等を考えている場合は、どうしても売却を絡めながら物件を買い進めて、目標のキャッシュフローを達成することになると思います。
そういう方には、少しでも低い税率で早期売却できた方が良いです。
相続対策
個人所有の場合、相続が発生した時不動産および株や預金などは資産として見られるので相続税の対象となってしますが、法人は無限に続く前提なのでご子息を役員にしておけば相続税はかかりません。
（単純な社長交代扱いです）
よって不動産もその会社の資産も税金の対象にはなりません。
（設立したのが株式会社で社長が出資している場合、その株に対しては相続が発生します）
法人化のデメリット
法人化のデメリットとしては設立費用およびランニングコストがかかります。
法人設立の場合、株式会社で30万円程度＋資本金、合同会社の場合も10万円＋資本金が必要になります。
また法人印を作成し、法務局で法人設立の手続き及び印鑑登録をする必要があります。
法人設立については司法書士等に依頼する方法もありますが、不動産投資を実施する法人であればネットで法人設立サポートサイトがあるので、1人で出来てしまいます。あとは印鑑と設立時の印紙代程度です。
ランニングコストとしては税理士は顧問契約をしておいた方が良いと思います。
個人の場合は単式簿記での記帳も認められていますが、法人の場合は複式簿記で記帳し、1年に1度決算をしなければなりません。その際、自分でも可能ですが顧問税理士と契約することがおススメです。
個人でもあり得ますが、法人の場合はまず間違いなく税務調査が入ります。
その際、税理士がいないとさすがに対応が難しいと思います。（私はまだ税務調査はないですが）
また、法人の場合は赤字でも法人税を支払う義務があるため、小規模の場合は経費が経営を圧迫してしまう可能性もあります。
まとめ
ここまで個人、法人のメリット・デメリットを説明してきましたが、私の結論としては以下の通りです
【個人での投資がおススメの方】
- 不動産投資を本気でやるか迷っている
- 賃貸併用住宅など、戸数を増やすつもりがない
- 税率の影響が大きくない
【法人での投資がおススメの方】
- これからしっかり不動産投資をやっていきたい（戸数を増やしていきたい）
- 社長になりたい
- 長期的にやっていきたい
私は1戸目のみ個人で購入しましたが、2戸目以降はすべて法人で購入しています。
1期目は法人設立して物件を購入しただけで赤字でしたが、2期目以降は黒字を維持しています。
銀行融資を法人として借りる場合（それまでは個人属性で融資されている）は3期連続で黒字である必要がありますので、3期目までしっかり黒字を継続し拡大していきたいと思います。
また、社長になったという意識は雇われ人とは違う感覚がありますので、本気で不動産投資を取り組む意気込みがあれば、法人化して取り組んでいく方が追々メリットが大きくなると思っています。
奥様を社長にするなど、法人化するのも色々な方法があるので、検討してみてください。
皆さんは個人事業主、法人の社長どちらがお好みですか？
ありがとうございました。
コメント