こんにちは、デルです。
入居者募集をするとき、賃貸借契約の方式として普通借家と定期借家があります。それぞれどんな特徴があるのでしょうか？
今回はそれぞれの借家契約の特徴を説明していきます。
普通借家契約
普通借家契約とは従来の賃貸借契約で、一般的に2年契約で2年経過時にも退去の意思を示さなければ継続して入居することが出来ます。（その際更新料1か月分支払うのが一般的です）
普通借家契約は非常に借主に有利な契約形態で、基本的に借主が退去を申し出ない限り入居者は住み続けることが出来ます。
法律では❝貸主に正当な事由がある場合を除き退去を求めることが出来ない❞とされていますが、例えば家賃が滞納されているであったり近隣に迷惑をかけているであったりしても、入居者が拒む場合は裁判でその妥当性を争い、ようやく退去をしてもらえる状況です。（裁判で勝っても居座られてしまうケースもあるようです）
逆に退去についても1か月前（詳細は賃貸借契約書による）に退去を申し込むことでいつでも退去することが出来ます。
最近は早期退去を避けるため、短期間で退去する際は違約金を要請する（賃貸借契約書に明記）しているケースもありますが、もし揉めて裁判等になった場合は負けてしまう可能性が高いです。
これは昔（戦後）に世間的に立場の弱い入居者を立場の強い大家から守るために作られた法律ですが、現代には合わない状況になっているように思われます。
定期借家契約
定期借家契約はその名の通り定期間の借家契約であり、契約期間満了とともに契約は解除されます。
これは、例えば転勤などで一時的に物件を開けなければならないときにその物件を賃貸として活用することを目的に2000年3月に施行された新しい借家契約方式です。
大家が退去を依頼する場合は、契約満期の6か月前までに退去してもらう旨書面にて通知する義務があります。（1年以上の定期借家の場合）
継続入居も可能で再契約を希望する場合は、満期前（1か月前程度）までにそれも書面にて入居者に通知することで再契約をすることが出来ます。
契約を結びなおすということでこれを仲介業者に依頼すると仲介手数料が発生します。
また定期借家契約の場合は期間中の入居者からの退去は基本的に出来ません。
ただし借地借家法第38条第5項の規定により、賃借人が建物を入居の本拠地として使用することが困難になったときは、1か月前の連絡で退去することが出来ます。
少しわかりにくいですが、簡単に言えば大家からもある期間をもって賃貸借契約を解除することが出来るため、入居者と大家にとって対等な契約方式である思います。
定期借家は嫌われる？
定期借家契約は客付け業者や管理会社および入居者から嫌われる傾向があるようです。
これは定期借家だから契約期間以上に入居が出来ないと、仲介業者も勘違いしていることがあるためです。
しかし、実際は上記の通り契約満了後も引き続き入居頂くことは可能ですので、仲介業者とちゃんとお話ししてみてください。
また再契約の手続きが仲介業者としては面倒であることも理由にあげられます。
普通借家の更新であれば更新資料を送付して記名捺印をすることで、契約更新をすることが出来ますが、定期借家の場合は再契約なので再度重要事項説明書および賃貸借契約書を作成し契約内容の読み合わせをしなければならないからです。
従来の更新手続きよりも手間がかかるのは事実なので、再契約時の仲介手数料など交渉してみると良いかもしれません。
私の場合は戸建ということもあり自主管理をしているため、客付けは仲介業者に依頼していますが更新は自分で対応するつもりです。
大家と入居者が直接契約する場合には宅建業の資格は不要ですし、また重要事項説明書の読み合わせも不要ですので、更新された賃貸借契約書に署名、捺印頂くだけで済みます。
（宅建業は第3者間の仲介をするための資格です）
以上より、どんな方が入居するかわからないため、私の物件では定期借家契約＋契約自主管理で物件を保有しています。
余談ですが管理会社へ支払う5%の管理費も高いし、戸建はそもそも入居された後の手がほとんどないからです。
実際にはまだ再契約時期に至っていないので、再契約時の大変さはわかっていませんので、再契約を実施した時はまたこちらでご紹介しますね。
ありがとうございました。
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