こんにちは、戸建て7戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
先日ご紹介、入札した競売の開札が先日ありました。
結果から言うと落札できませんでした。
私はその修繕費用等を含めて利回り25％位に仕上げられるであろう金額で入札していました。
それでも売却基準額350万円程度に対して、550万円入札していました。
しかし実際の落札金額を見ると950万円！
落札したのは法人のようですので、転売業者が購入したのではないかな？と思います。
利回り15％程度で売却となれば1500万円くらいにはなると思うからです。
前置きが長くなりましたが、今回は物件を安く買うための私の方法をご紹介します。
最大のリスク回避は物件を安く買うこと！と以前の記事で書きましたが、安く買う方法についてご紹介していきたいと思います。
経験別物件を安く買う方法
超初心者レベル
ある程度の実績が出来てきた今では、物件情報を不定期に貰えるようになりました。
しかし、最初はそんなコネクションもあるわけがありません。
そこで私はひたすら足を使って営業しました。
インターネットで見つけた物件の内見をしたり、投資エリア近隣にある業者に飛び込み営業するなどして、物件を紹介してもらえないかお願いしました。
しかし、昨今は戸建て投資がブームになっていることもあり物件がそもそもありませんし、顔を覚えてもらうことも難しくなっています。
そこで私は業者さんと会話するときは以下のような文句で業者さんを口説いていました。
どんな瑕疵のある物件でも構いません。紹介してください！
資料が無くても現地に鍵があれば、勝手に行って物件を査定して金額提示させて頂きます！
私は戸建てを探していますが、知り合いにはアパートやマンションを購入している人もいるので私以外でも買主を紹介することも出来ます！
もちろん、手数料などは頂きません。
もし物件情報が出たら、ぜひご一報ください！
こうした話を当時は3か月で40～50社程度回りました。
もちろんすべての業者さんから物件情報を貰えるようにはなりませんが、この中の数社今でも不定期に物件情報を貰えるようになりました。
何事も最初の一歩が大変ですが、不動産投資でも物件情報を貰えるようになるまでが一番地道な活動をしなければならない時期になります。
初心者レベル
上記の活動を通して、私は定期的に物件情報を貰えるようになりました。
そしてすべての物件で内見してきました。
内見する中には、ボロボロの物件や事故物件なども多くありましたが、それぞれの物件で査定金額を算出し業者さんにお伝えします。
高利回りを目指している私の提示額では売主と交渉できないと言われるケースもありますし、押し戻されることもあります。
しかし愚直にこの活動を今でも続けています。
物件情報は不定期でやってきます。
タイミングによっては私が買えない時もありますし、私が購入しないと判断した物件などは私の知り合いに物件を紹介して買ってもらうこともあります。
私自身も今まで9戸の戸建てを購入してきましたが、8戸の物件は私の紹介した人に買ってもらうことも出来ています。
この結果、私に物件を紹介すれば買主を見つけてくれるかも？と思ってもらえている業者さんは複数いらっしゃいます。
脱初心者レベル
上記の情報の他に、私は最近違う物件の購入方法も模索しています。
競売に挑戦したのもその一つですが、安く購入できないのであれば意味が無いので、今後も安く購入できる見込みがあれば、入札してみたいと思います。
もう一つトライしているのは、不動産以外の関係協力業者に情報を紹介してもらうことです。
私は宅建業を持っていませんので、物件を第3者から買うときは業者に仲介をお願いしなければなりませんが、物件を手放したいと考えている売主さんと直接交渉が出来れば仲介は必要ありません。
よって仲介手数料も発生しません。
プロパンガス会社さん、大工さん、清掃業者さん、私の物件の修繕に協力してくれている業者さんに物件を紹介してもらえないかお願いするのです。
今この方法で1軒物件を譲っていただく話が進んでします。
メガ大家
メガ大家になると、こうした活動は必要なくなるでしょう。
物件を必要以上に増やす必要もないでしょうし、良い物件情報が向こうからやってくるようになると思います。
また、金融機関とも強いつながりもありますので、競売になりそうな物件などを紹介されることもあるようです。
もちろん地道な物件探しも必要だと思いますが、規模が大きくなればなるほど、不動産業者も金融機関も対応が変わってきますのでより有利になっていきます。
ここまでくればFIREも視野に入ってきますので、私もここまで行けるように頑張っています。
物件情報を貰えるようになるための施策
もしあなたが不動産業者だったら、どんな人に物件を紹介したいですか？
私はこれを考え、また私の投資手法からどのように業者とお付き合いすれば物件情報をより多くもらえるのか？を考え行動しています。
融資を使って購入するような物件であれば、融資が間違いなく出来るだあろう規模の大きな方に話をするでしょうし、現金で購入出来る売主に紹介するでしょう。
しかし私が始めたときにはそれほど多くの資金が準備出来ていなかったので、どうしたら紹介してもらえるのか？を考え、紹介された物件をすべて査定したり、他の投資家を紹介したりしてきました。
しかし、今年に物件探しの飛び込み営業をしたときは、これらの話も含めて他の投資家も行われている感じがあるので、また違うアプローチを考えていきたいと思います。
アイデアが思いつかない人へ
業者に紹介してもらえるような人になるにはどうしたらいいのかわからない。。。
ここまで読んでも頭を抱えてしまう人がいるかもしれません。
しかし、それは私も最初は同じでした。
業者回りをまじめたときは緊張してちゃんと話せませんでしたし、軽くあしらわれてしまったことも多々ありました。
そこから、どうしたらよいかを考えトライして、感触が良ければ続けて、悪ければ直してと改善を継続してきました。
業者回りが増えてくると自然と話し方もこなれてきます。
不動産業者も物件を仲介することはビジネスですし早く高く売りたいはずです。
そんな業者に対して、どんなことをしてあげることが出来たら物件情報を貰えるようになるのか？
模索してみてください。
物件情報をもらえるのは今だけ？
物件情報を貰うための様々な工夫を紹介しました。
しかし、私は危機感を持っている部分があります。
現在は不動産業者も人なので、感情に訴えかけ物件を譲って貰うことはできます。
しかし、ブロックチェーン技術とAIの進歩に伴い、不動産の売買も将来的に自動化されてくる可能性があると考えているからです。
そうなったとき規模の大きなより資金力がある人に物件が流れていってしまう可能性があると思っているからです。
そんな時代、いつ来るか？来ないのか？は解りませんが、今出来る物件をより紹介してもらえる方法を模索して、今後も物件を増やし規模拡大していきたいと思います。
もし皆さんも不動産投資を志すのであれば、この記事の内容を参考に直ぐに活動を始めましょう！
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
コメント