こんにちは、戸建て8戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
私が保有している8戸の戸建てのうち7戸はすでに入居済みで毎月遅延なく家賃収入が発生しています。
唯一空室の戸建ては、以前知り合いの大家から紹介されたボロボロの物件ですが、リフォームできずに困っていました。
しかし今回ようやくリフォームをする決心しました！
今回はこの物件の購入経緯とリフォームを決断できた理由についてご紹介します。
（決断理由をお急ぎの方は、修繕が出来ないからお読みください）
物件購入から至る経緯
物件購入
この物件を購入したのは昨年8月です。
知り合いの大家から紹介された物件で価格は50万円です。
立地はそこそこ、ただし駐車場がありませんでしたので賃貸に出すなら4.5万円～5万円程度の家賃が狙える物件です。
物件自体はかなり傷んでいましたが、修繕すれば問題なく使えその費用は200万円程度かけても利回りは20％を確保を出来ると判断して購入を決断しました。
他の物件の修繕で手が回らない
しかしその時は以前紹介した3件の物件をほぼ同時に購入しており、リフォーム待ちの状況です。
同時にリフォームをするには費用的にも厳しいですし、リフォームには私自身でも実施していますのでこの物件に時間を向かせることができませんでした。
正直、そのまま転売してしまっても利益が出せそうな状況でしたので、様子をみて売却することも考えていました。
そのまま時間が経過し今に至ります。
修繕できない！！
この他の物件が仕上がり客付けも完了しましたが、この物件のリフォームを決断することが出来ませんでした。
その一番の理由は決算書への影響が懸念していたからです。
先日お話ししましたように、私の法人は今年5月にようやく営業黒字に転じた状況です。
しかしここでまたこの物件のリフォーム工事を行ってしまうと、そのリフォーム費用を計上しなければならず、また赤字に転落してしまいます。
現状の私の収益は戸建て6戸で、毎月の収益は35万円程度です。
この物件の修繕費用は先にも紹介したように200万円程度修繕と見込まれます。
つまりこの修繕費を回収するのに半年間以上時間がかかり、3期目の決算書も赤字になってしまうことになります。
決算書がまた営業赤字になると銀行評価が悪化し、今期同様に来期も融資が厳しくなってしまいます。
その懸念を考えると手を付けられずに何も出来ずにいたのです。
決断！リフォームを実施する
しかし今回私はリフォームすることを決断しました。
その理由、それは決算書への悪影響なくリフォームが出来ることがわかったからです。
この物件は、購入して1年間修繕をせずに保有していましたが、その間強風などにさらされ火災保険（風災）が適用されるほどのダメージが発生していました。
よって、この修繕工事は大規模原状回復費用（特別損失）に計上できることが解ったのです。
しかも、今年2戸の物件を売却して得た売却益も不動産賃貸業である私の場合は、特別利益として計上されています。
つまり、この物件の大規模原状回復費用は売却益で相殺でき、営業利益に影響を与えずに、計上できるのことが税理士との会話でわかったのです。
早速リフォーム内容の打ち合わせ
そうとわかれば、リフォームに向けた準備開始です。
早速業者に連絡、現場で打ち合わせを先日行いました。
リフォーム業者と言っても、実はこの物件を紹介してくれた知り合い大家の人です。
実は物件を紹介してくれた知り合い大家はリフォーム会社も経営されています。
今回は修繕期間を優先し、こちらの会社にリフォーム全般を請け負って工事してもらうことにしました。
私の見立て通り、概算の見積もりはやはり200万円位になりそうです。
しかし、プロにすべての修繕を依頼しますので約1か月くらいで完了できそうで、9月の繁盛期には募集が開始できそうです！
社長として決算書をいかに作るかが会社運営のコツ
今回のお話は法人を設立して事業を初めた人向けの話だったかもしれません。
私自身は経理関係の知識が最も弱いため、今回の学びは私にとって非常に大きなものでした。
社長として会社運営のでの判断、利益を最大化していくためにはこうした知識も必要であることを改めて学びました。
決算書の見方や作り方は事業の拡大に大きな影響を与えます。
今後も経理関係の知識を身に着けて、より良い決算書を作れるように経営判断をしていきたいと思います！
皆さんもぜひこうした内容を理解して、法人での利益の最大化への工夫を模索してみてください。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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