こんにちは、デルです。
今回のテーマは高齢者向きアパートです。
団塊の世代の人々が高齢化しまた長寿命化した日本において、高齢入居者を受けられるか否かが今後の不動産投資の鍵と言っても過言ではありません。
特に地方においては過疎化が進み周りを見回すと高齢者ばかり。。。なんてエリアも多いのではないでしょうか？
実際私の住んでいるエリアも駅前こそ若い人も多いですが、少し離れるだけであっという間に平均年齢が上がってしまいます。
特に私の行っている築古戸建て投資では、近隣は物件とともに人々も高齢化していますのでこの傾向は顕著です。
この記事では高齢者向きアパートの特徴と運営する際のポイントについて解説をしていきたいと思います。
高齢者向きアパートとは？
高齢者向きアパートとはその名の通り高齢者にも積極的に貸し出しているアパートのことです。
一軒家に住んでいた人も子供が巣立った上で高齢化してくるとその戸建ては無駄に広く、住むのは厳しくなって来る場合があります。
しかしまだ施設に入るほどでもない、または入りたくないう高齢者もいらっしゃいます。
しかし高齢者は一般賃貸では物件オーナーに断られてしまうケースも多いです。
そういった人たちに対して提供するのが高齢者向きアパートです。
‟向き”と書いているのは、専用ではなく若い方も入居も断っていないという意味です。
また高齢者向きアパートとはいえ、高齢者向けの施設ではなく一般賃貸で入居してもらうので、特に資格とも必要ありません。
高齢者向きアパート運営のコツ
高齢者の入居で一番怖いのは孤独死などの入居トラブルではないでしょうか？
その対策として考えられるのが高齢者介護施設との連携です。
つまり高齢入居者にはデイサービスなどのサービスを受けてもらい、定期的に入居者の状態を確認してもらうのです。
もしデイサービスの利用を望まれない場合は、週に数回のお弁当宅配サービスやヤクルトとの契約、または見守りサービスの契約をお願いすることで万が一の時にも早期対応が出来ます。
物件には家具を設置したり、手すりなどを入居希望者の位置に配置するなど工夫することで転倒といった事故も回避できるようになります。
高齢者向きアパートのメリット
高利回りが狙える
高齢者向きアパートではデイサービスなどで送り迎えがあることを想定できるので、駅近である必要がありません。
どちらかというと病院や買い物をするスーパーの近くに物件があった方が喜ばれます。
結果、物件は駅近でない分安く購入できる可能性があります。
多少築古でも断熱材を追加したり清潔感を持たせたリフォームを施すことで、入居者には喜んでもらうことが出来ます。
駅から遠くの築古の物件を再生するので、高利回りを狙うことができるのです。
介護施設から入居者紹介がある
通常入居者は客付け業者へ依頼してお願いするものですが、高齢者向けアパートでは協力してくれる介護施設を見つけることが出来れば、その施設から入居候補者を紹介してもらえる可能性があります。
介護施設としてはより多くの利用者を受け入れることで売上があがりますので、もし部屋を探している入居候補者がいれば紹介してくれるのです。
介護事業者と賃貸オーナーが協力して入居者をサポートする体制が構築できれば、ご家族様も安心して入居頂くことが出来ます。
融資を受けやすい？
高齢者向きアパートは通常の賃貸経営よりも社会貢献という意味合いが強いです。
なぜなら一般賃貸で断られてしまう可能性が高い高齢者を受け入れて、住居を提供する事業であり、社会貢献にもなっているからです。
社会貢献性の高い事業に対して、金融機関は融資をしてもらいやすいです。
特に日本政策金融公庫や地元の信用金庫などは事業の目的として社会貢献に重きを置いていますので、しっかりとした事業計画書を作成しプレゼンすることで金融機関としても前向きに融資の検討をしてもらえると思います。
高齢者向きアパートのリスク
孤独死リスク
高齢入居者の最もリスクと思われている孤独死ですが、実は孤独死が多い年代は55歳～60歳の単身男性入居者です。
高齢者でも孤独死のリスクは伴いますが、上記で述べたデイサービス業者と協力することで日々の健康状態を確認してもらうことが出来ます。
また万が一のことが会っても週2回程度のペースで入居者を確認してもらえるので早期発見することができるため、大きなトラブルなく対処することが出来ます。
転倒のリスク
高齢者ですので居室でも転倒してしまい、転び方が悪いと骨折などの大けがをしてしまう可能性があります。
特に古い物件をリフォームしている場合は、部屋と部屋の間に段差があり、つまずきやすいかもしれません。
しかしそんな時手すりを設置することで転倒を防止することが出来ます。
また手すりを付けていることで危険があることを認識してもらうこともできるので、リスクは最小限に抑えることが出来ます。
高齢者だからとバリアフリーにしてしまうと高齢者の筋力が衰え、かえってけがをしやすくなる可能性もありますので、あえて段差などを残しつつ転倒防止対策をすることで元気に長期間入居してもらえる可能性が高まります。
火災のリスク
火災は高齢者に限らず賃貸物件では必ずあるリスクの一つです。
しかし高齢者はガステーブルの青い火が見えにくくなっていることもあるようです。
そうした場合を想定して、ガスレンジを設置するのではなくIHタイプに変更しておくなど火を使わないようにすることでリスク回避が出来ます。
耳も遠くなっている可能性がありますので、火災報知機はアラームだけでなく‟火事です”と話すタイプにするなど工夫しましょう。
残置物のリスク
高齢者の入居者となると、その人の最後の住居となることが多いです。
そうした時に困るのが残置物の処理です。
賃貸契約は基本的に相続されますので、退去になったとしても勝手に片づけるわけには行きません。
そんなときも介護施設と協力しておくことで相続人等の情報が明確になっていることが多いので、連絡を取ることが出来ます。
また、予め賃貸契約書にその際の特約を結んでおくことで対応出来る可能性もあります。
高齢者向きアパートに興味がある方へ
高齢者向けアパートは今後高齢化し、また空き家問題が顕著化していく日本においては市場ニーズとマッチしたビジネスモデルだと思います。
私も戸建て投資の次は高齢者向けアパート経営を手がけていきたいと思っています。
高齢者向きアパートの第一人者は赤尾宜幸さんです。
私も赤尾さんのセミナーに参加したりFBグループに参加させて頂き、日々勉強させてもらっています。
この記事も下記本を参考に発行させて頂きました。
興味がある方はこの本を読んでさらに知識を深めて、行動を始めてみてください。
ありがとうございました。
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