こんにちは、デルです。
不動産投資を始めようとするときに魅力的な話をしながら近寄って来る。。。それが詐欺まがいの商品、物件の情報です。
最初にこれらの物件を購入してしまうと、それだけで人生が終わってしまうくらいの大ダメージを受けてしまう可能性があります。
優良な商品だと思って販売してくる営業マンもいるので、どれが詐欺でどれが詐欺ではないのか？判断は難しいですが、この記事では収益を上げることが難しい物件を購入させようとするものを詐欺と定義します。
読者の皆さん！
くれぐれもこの記事を読み詐欺まがいな商品に騙されないように注意してください！
詐欺まがい商品の種類
営業電話によるマンション購入セールストーク
サラリーマンの方で、突然よくわからない会社から＂都内マンションの購入のご案内です！”という電話受けてことがある方は多いのではないでしょうか？
私も1度や2度ではありません。
一体どこから私の電話番号を調べるのだろう？と思います。
この手の案件はまず間違いなく詐欺と言って良いでしょう。
買う気もないのにセールストークをしてくる時点で怪しさしかありません。
もし皆さんがこの手の電話を受けた場合は、話を聞かずにすぐに電話を切りましょう。話をしていくと巧妙なセールストークで知らずしらずのうちに買う気にさせられてしまう可能性があります。
無料セミナーを開催しそのうえでの物件紹介
webを見ていると多くの企業が無料でセミナーを開催したりカタログを配布したりしています。なぜ企業が無料でセミナーや資料を配布するのでしょうか？
それはもちろん、物件を買ってほしいからです。
無料セミナーを開催している企業は、無料で集客しその5％でも物件を買ってもらえれば元が取れるのです。
つまりそれだけ購入する物件には費用が載せられているということです。
一部優良な無料セミナーもありますが、そういったセミナーでは物件を押し売りしてきませんので、押し売りされるようであれば即逃げ出すようにしましょう。
なおこれは物件を購入させる場合だけに限らず、有料大家の会やスクールの勧誘である場合も多いので合わせて注意してください。
いずれにしても、その場で判断を控えた方が良いと思います。
物件探し営業中の仲介業者からの紹介
不動産投資をしようと不動産仲介業者に問い合わせした時に、いきなり違う物件を紹介される。その場合も詐欺に合う可能性があります。
投資歴が長く仲良くしている業者であれば別ですが、初めて訪問した仲介業者で紹介される物件で良いものはまずありません。
これも疑ってかかるべきです。
詐欺の事例
カボチャの馬車事件
最近の有名な詐欺事件としては2018年に発覚した“かぼちゃの馬車”事件が有名です。
スマートデイズ社が企画・物件管理をしている女性向けシェアハウスを高属性のサラリーマンに紹介、投資家は物件オーナーとなりスマートデイズ社とのサブリース契約（物件を一括借り上げする契約形態）をして家賃収入を得るという投資スキームでした。
しかし実際は物件への入居率は非常に低くサブリース契約している家賃を確保できていないため、投資家に物件を相場の倍近くの高額で販売することで得た利ザヤをサブリース契約オーナーへ家賃として支払っており、自転車操業が続いていたというのが実態です。
結果、サブリース費用を賄いきれなくなったスマートデイズ社は一方的にサブリース契約を解除、オーナーは急に入居率の低いシェアハウスのオーナーを自主管理しなければならない状況に陥り、物件運営がわからない投資家は抱えていたローン返済をできなくなってしまったという事例でした。
しかしここまでのスマートデイズ社の行動を法律違反ではありません。また裁判を起こしても詐欺を立証するのは通常非常に難しいです。
（本件は事件が大きくなりスマートデイズ社の内部情報も次々に出てきているため、被害者の会の皆さんは裁判で奮闘されています）
かぼちゃの馬車事件があそこまで大きな事件に発展したのは、投資家が物件を購入する際に利用する融資の申込時に、自己資金の改ざんを金融機関ぐるみで行ったことであり、これが虚偽罪に当たったからです。
新築アパート建築＋サブリース契約の商品
これも近年多くの問題が発生しています。
地主系の方には土地の有効活用と題してアパートを建築しませんか？と持ちかけ、アパートを建てさせるスキームです。
空室を心配される方には30年の一括サブリース（一括借り上げ）をするからリスクはありません！と売り込んで来るようです。
しかし、実際は2年置きに家賃の見直しが契約書に記載されていて、最初2年間は高い家賃でサブリースして利回りを良く見せておきながら、2年後に急に契約の家賃を減額、最悪は収支がマイナスになってしまうという問題が起きています。
これはあまり公にされていませんが、最近ではレオ〇レスや某一部上場会社も同じスキームでビジネスをしています。
必ずしもダメなわけではありませんが、営業マンを信じてしまうのは非常に危険です。
デルの実例
実は私も詐欺まがいの物件を強く紹介されたことがありました。
本田圭祐氏をイメージキャラクターにしていたTATR〇〇です。最近は融資資料改ざん事件でめっきり話を聞かなくなりましたが、当時はアプリで不動産が買える！など飛ぶ鳥を落とす勢いでした。
私も資料請求した結果、定期的に電話連絡が来るようになり初心者であった私は話を聞くことにしてしまったのです。
都内のショールームにお邪魔した時すでに私の属性を把握していた営業マンは、きれいな物件企画書と収支シュミレーションの計算結果を出してきました。
色々営業トークをされましたがまずは物件の所在地が見たいといいなんとか開放してもらうことが出来ました。
建築予定地も見に行きましたが、立地的に収支シュミレーションの家賃で賃貸募集することは難しそうでまた駅からも資料より遠かったため、そこから営業電話は無視するようになりました。
カボチャの馬車の事件の後、融資書類の改ざん事件が明るみなり、今ではすっかり連絡も来なくなりましたが、それまでは毎週営業電話がかかってきていました。
詐欺に騙されない唯一の方法
なぜ詐欺まがい商品を購入してしまうのか？
ひとえに勉強不足、知識不足です。
私がTATE〇〇の物件紹介された時はまだ勉強を初めて駆け出しの時でした。
それでも私は購入を踏みとどまることが出来ました。
なぜ購入を踏みとどまることが出来たのか？それは私がそれまでの学びから得ていた知識とTATE○○の提案との差が大きく（良く見せられている）、また考えていた投資目線との差も多かったからです。
もう少しTATE○○との出会いが早かったら物件を買ってしまっていたかもしれないと考えると非常に恐ろしいです。
詐欺に騙されないために
まずは本を読みましょう。いきなりセミナーに行って知識がないと営業トークにはまってしまう可能性があるからです。
本が苦手な方はYoutubeやブログから読み始めても良いと思います。
しかしセミナーに行く前にはやはり本で勉強してからの方が良いと思います。
最低でも10冊まず読んでみましょう。10冊読めばある程度の知識がなんとなくわかるようになります。
セミナーや大家の会などに参加して、情報交換をしていくようにしないと有益な情報を提供してもらえる方と出会うことも難しいと思います。
私のおススメ不動産投資関連書籍も別記事で紹介していきますので、参考にしてみてください。
まとめ
今回の記事では詐欺まがい商品を事例を交えて紹介してきました。
ここで紹介した以外にも多種多様な詐欺まがいの商品が世の中にはあふれています。
不動産仲介業者の仕事は物件を売ることであり、我々投資家に収益をもたらすことではありません。
書籍やセミナーで勉強し自分で投資判断が出来るようにする。
それが不動産投資家へ第一歩です。頑張ってきましょう。
ありがとうございました。
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