こんにちは、デルです。
今回は久しぶりに修繕に関しての記事を書きたいと思います。
私は未だにセルフリフォームで物件を仕上げていますが、すべてをやっているわけではなく自分で行う部分は全体の半分くらいです。
今リフォームを進めている物件については、試しに1人親方の大工さんに依頼してみました。
私の物件の入居者さんの1人が大工さんだったのです。
この記事では、1人大家の大工さんに頼んだ時の感想をご紹介していきたいと思います。
大工さんめっちゃ良いです！
結論から言うとすごく良かったです。
不動産投資をするなら、お抱えの大工さんを準備する必要があると思います。
リーズナブル
何かを依頼するとき、多くの中間マージンが発生していることをご存じでしょうか？
つまり実際にやっている人と依頼者の間には中間に入っているや業者がいるのです。
例えばリフォームをお願いする時、あなたは誰に発注しに行きますか？
ホームセンターでしょうか？ハウスメーカーでしょうか？それとも以前紹介したホームプロで探すでしょうか？
いずれの場合もこれらには中間マージンが抜かれています。
仮にホームセンターで依頼した時どうやって大工さんまでたどり着くか図示すると以下の通りになります。
発注者 → ホームセンター → リフォーム会社 → 個別の作業会社 → 大工/作業員
ホームセンターで作業を依頼してもその作業をしてくれる外部業者にその作業を依頼されます。
この時ホームセンターは発注した全体金額の10％程度をホームセンター側の売り上げとして計上するのです。
そして請け負ったリフォーム会社もその下の業者に作業を依頼します。
これでさらに10％程度抜かれます。
場合によってはリフォーム業者の下請け業者も外部発注として大工さんや作業員に依頼する形になります。
当然ここでも数％抜かれます。
結局実際に作業してくれている人に対して、発注者は3～5割減の金額で発注しているのです。
これが中間マージン無しで直接依頼出来ると当然安くなります。
私が依頼していたリフォーム作業について、通常のホームセンターなどで依頼していたらおそらく費用は50万円程度取られていたことでしょう。
しかし私の依頼内容はホームセンターなどにしてみたら中途半端なので、受けてもらえなかったと思います。
仮にすべての作業（仕上がりまで）をお願いしていたら100万円は軽く超えてしまうと思います。
しかし、大工さんにお願いした結果、お願いした作業費用は20万円ちょっとでした。
仕上げは自分でやるつもりですが、材料代で10万円位だと思います。
このコストメリットは圧倒的だと思いませんか？
融通が利く
私は費用対効果が高いセルフリフォームは自分でやっています。
例えば壁紙貼りやCF貼りです。
外部に頼むとキレイに仕上がるかもしれませんが、1部屋貼るのに数万円はかかります。
しかし自分でやれば材料代だけなので数千円です。
こうした状況を大工さんへ直接依頼すれば聞き入れてくれます。
特に現場で見積もりの話をすれば、どんな状態にしておけばいいか、どのように修繕すればいいか？どのようにすれば自分でも出来るか？など、様々なアドバイスも貰うことができます。
リフォーム業者などに依頼しても、大工工事が終わった後に水道工事や壁紙など様々な工事が入れ替わり立ち代わり入り、また大工さんが戻ってきたりします。
リフォーム業者はこの段取りをメインに行っているわけですが、大工さんと直接つながっていれば、人工で出張してきて修繕を手伝ってくれます。
自分で出来なかったことをまとめておけば、1日ですべて完了することが出来るかもしれません。
そういう意味でも融通が利きやすいのです。
大工さんに依頼するときの注意点
専門知識が必要
素人が初めて購入した物件で大工さんに直接依頼するのは難しいと思います。
なぜなら会話が成立しないのです。
完成のイメージがあったとしても、大工さんの方はどうやって作るか？考えていますので、基本的に話をする内容がズレているのです。
もし大工さんに直接依頼したいのであれば、まずはホームプロなどの業者で依頼した大工さんと仲良くなって色々教えてもらえいましょう。
差し入れをもって作業を見に行くと、大工さんは喜びます。
そうして仲良くなれば、直接仕事を受けてもらえる状態になるかもしれません。
まずは大工さんと会話が出来るように色々教えてもらえるようになりましょう。
ぶっきら棒のな人が多い
職人さんは黙々と作業する人が多いため、人とコミュニケーションを取るのが苦手な人は多いです。
その当たりをうまくカバーしているのがホームセンターでありホームプロに掲載されている業者の営業マンです。
気持ちの良い接客をされたい！と考えるのであれば、大工さんへの直接の依頼は止めた方が良いでしょう。
職人さんに教わりたい、とにかく安く済ませたいと考えているのであれば、挑戦してみても良いかもしれません。
一見さんは受けない
近所の人で親しい人であれば、突発な依頼も受けてくれるかもしれません。
しかし大工さんは定期的にお仕事をくれる業者を持っています。
暇だったりすれば受けてくれる可能性がありますが、そうでもなければ一見さんの仕事は中々受けてくれません。
特に今は職人さんが減ってしまっているようですので、腕のいい職人さんはあちこちの現場に引っ張りだこです。
もし依頼するのであれば、今後も仕事をお願いしていきたいことを伝えて受けてもらえないか交渉しましょう。
大工さんの探し方
大工さんと直接やり取りをして安くリフォームをしたい！そういう方はぜひ探してみてください。
ここではどうやって探すか、ご紹介します。
タウンページ
王道はタウンページです。
以前は太い冊子がありましたが、今はi タウンページになっていますね。
そこで大工と検索して、近隣の大工さんの電話番号に上から順に電話していくのです。
そうしてどんな作業をお願いしたいのかを説明して、受けてくれることになれば現場で打ち合わせして見積もりをとって、という流れです。
最初は慣れないかもしれませんが、繰り返すうちにどのように大工さんと話をすればよ言いかわかるようになってきます。
仲間からの紹介
これが最も確実な方法かもしれません。
なぜなら紹介してくれた人は、すでにその大工さんと仕事をしたことがあるからです。
もしあなたが紹介する側の人だったら、良くなかった人を紹介しますか？
紹介してもらえる人はしっかり仕事をしてくる人の可能性が高いです。
もし紹介してくれる人がいるなら、ぜひ紹介してもらいましょう。
しかし、紹介してもらっておいて受けないのは少し反則です。
相見積もりを取って、多少高かったとしてもその時は紹介してくれた人を立ててお願いするようにしましょう。
ジモティ
ジモティは本当になんでも探せますね。
私の最初の物件ではジモティで探した若い大工さんにお願いしました。
今でも時々依頼しています。
ジモティで探すとハズレが多いと聞きますが、私はそんなことはありませんでした。
以前は1人でやっていましたが今は人を入れて始めているので、ちょっと価格が高くなってきた気がするため疎遠になり始めていますが、最初に探すには有効な方法だと思います。
３Kと言われる大工や現場の仕事はどんどん作業者が減っていると聞きます。
もし多くの物件を今後作っていくなら、腕の良い大工さんとの関係は不可欠になっていくと思いますので、あなたも良い大工さんを探してみてください。
ありがとうございました。
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