こんにちは、デルです。
私は現在9戸の戸建てを保有している戸建て投資家です。
昨今の不動産投資は物件検索サイトや知り合いの業者から物件情報をもらい、知り合いの業者に修繕してもらって近隣の客付け業者に入居者付けを依頼して…、とほとんど自分の手をかけないで投資をするイメージだと思います。
しかし私のスタイルは非常にアナログで、上記のイメージとはかなり違います。
自らの足で物件業者に営業し、修繕も出来るかぎりセルフリフォーム、客付けもアナログ営業回りです。
なぜ私はこの泥臭い手法をとっているのか？
今回は私が実践しているこの手法のメリットを紹介していきます。
泥臭い手法のメリット
業者覚えてもらいやすい
物件検索の時、ネットで調べて計算して投資する。
これでうまくやれる方はそうすれば良いと思いますが、私自身はそのやり方だと投資をしている実感が湧きません。
全然良い物件が無いのに1時間パソコンにかじりついて物件を探し続けるのは私には苦痛でしかありませんでした。
すぐに飽きてしまうのです。
なので、現地現物主義で活動を行うことにしています。
もしあなたが不動産業者なら、メールで問い合わせしてきた人と実際に飛び込んできた人、どちらの方が記憶に残りますか？
私は後者だと思います。
もちろんただ飛びこみ営業でもお願いするだけでは印象に残らないと思いますので、さまざまな話を持ち出し、覚えてもらえるように努力はします。
しかしこの活動も後々生きてきます。
私はこの飛び込み営業で開拓した業者からの紹介で、今年だけで2戸の戸建て物件を購入しています。
もちろん紹介された物件全てを購入しているわけではありません。
確率的には2割くらいだと思います。
もっと購入されている人もいると思いますが、サラリーマンの副業でやってる人の中では多い方ではないでしょうか？
これも泥臭い営業活動を続けた結果、物件の情報を回してもらえる業者を解約できた結果です。
今でも定期的に物件情報が来るようになっています。
ネット検索メインの手法は一見効率的のように思いますが、アナログの方が軌道に乗せやすいと思いますので、結果的に規模拡大を早めることが出来ると思います。
大変さがわかる
私はできるだけセルフリフォームをやるようにしています。
今までやったことがあるのは、内装塗装、壁紙貼り、ドア作成、CF張り、キッチン交換など細かいところを上げるとキリがありません。
逆にやったことがないのは、外壁塗装、屋根修復、水回り配管工事と言ったところですが、次回は和式トイレの洋室トイレ交換も挑戦しようか検討中です。
これをやる1番のメリットはやはりコストを下げられるということです。
作業内容によりますが、コストとしては半額以下には確実にできると思います。
ただし時間を投資しなければなりませんが…
いずれリフォームも全てお願いするようになるかもしれませんが、自分でやり大変さを理解してリフォーム会社の見積もりを見ることで、自分なりの精査が出来る様になります。
費用対効果の高いリフォームの内容やそのやり方を指示できるようになることで、コストを下げることができるようになると思います。
内見時に近隣の人から生の情報が得られる。
内見する時、私は一人で行く(業者と行かない)ことが多いです。
私の探しているような物件は価格が安く、売れても仲介手数料が稼げないので仲介業者も工数を掛けたくないんですね。
そして私は物件を見に行った時には近隣に住んでいる人と話をする様にしています。
生活に必要なお店の情報や最寄りの学校とその距離など近隣の情報を聞くのです。
不動産業やも現地に住んでいるわけではないので近隣住民よりも情報を持てているわけではありません。
1番お話ししたのはこちらの記事で紹介した件でした。
うまくすれば家賃相場や最近の賃貸の動きなど話が聴けて、ネットで調べられない情報を確認することができますので、その情報をもとにリフォーム計画を立てることもできています。
掘り出しの物件情報がもらえるかも？
セルフリフォームを実際していると、実はいろんな方が見にきたりします。
特に多いのは近隣のご高齢の方です。
引退されているので暇を持て余しているにかもしれません。
作業をしていると話しかけられ、休憩がてらお話をします。
簡単な作業なら手伝ってもらえる時さえあります。
一人でやっていることが多いので、そう言う時は結構助かったりもします。
また先日は自分が引っ越して空き家になっている物件を買ってくれないか？と話が舞い込んできました。
売りに出しているけど売れず、それなら実際作業をしていた私に安くでも譲りたいと言ってくれています。
もし直接売買が成立すれば仲介手数料なく、物件が買えることになります。
これから話を詰めて、格安で譲ってもらえるように交渉したいと思います。
まとめ
私の泥臭い不動産投資手法を紹介してきました。
ここに記載したのは代表的な内容ですが、やはり直接お話をしながら活動できるので落ち込んでいるときなども気分転換になったりもしています。
この手法は投資というよりもはや事業かもしれません。
最初は大変ですが、現地の声を聞くなど実体験に基づいて実施できるので、リスクをより低くすることが出来ると思っています。
時間を捻出するのが大変な時もありますが、継続していくつもりです。
（時間捻出方法はこちらの記事を見てみてくださいね）
今回は不動産投資の違う一面も紹介してきました。
皆さんもファイナンシャルアカデミーの
不動産投資の学校で勉強して、不動産投資活動を始めてみてくださいね。
ありがとうございました。
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