こんにちは、デルです。
先日懲りずにこんな電話が会社の電話にかかってきました。
「都内でワンルームマンションのオーナーになりませんか？」
どこから私の電話番号を入手するのでしょうか？
私は話を聴くまでもなく、興味がありませんと伝えて電話を切りました。
こういった電話で勧誘されるケースはほとんど儲かりません。
この記事では新築ワンルームが儲からな理由を数値を交えて説明していきます。
新築ワンルームが儲からない理由
CFがマイナスになる投資は投資ではない
新築ワンルームでよく聞く売り込み文句として
- 「あなたも月々1万円で都内のマンションオーナーになりませんか？」
- 「ローンが払い終わったらそのマンションはあなたのものです！」
しかし、マイナスキャッシュフロー（CF）の投資ってなんでしょうか？
投資とは資産を増やすことを期待して資金を投入することであり、マイナスのCFになるものはもはや投資ではありません。
聞こえの良い営業トークに騙されないように注意しましょう。
節税になる
- 「節税になりますよ！」
これもよく聞く営業トークです。
確かに税金は戻ってくると思います。
しかしその戻ってくる金額は、マンション投資で営業赤字を本業の給料と相殺したときに過剰に支払っていた税率分が戻って来るだけで、結局は収支ではマイナスになっています。
あなたは税金を払いたくない人になりたいのでしょうか？
それともお金を増やしたいのでしょうか？
ちゃんと考えましょう。
新築は割高である
ワンルームに関わらず、新築物件は割高です。
自分で企画して建てるのであればその費用は圧縮できますが、建売の場合はほぼ割高です。
なぜでしょうか？
それは新築を建てる上で関わった様々な人の手数料が販売価格に盛り込まれているからです。
あなたはどのようにしてその物件を見つけましたか？営業マンからの電話ですか？電車の中刷り広告ですか？
これらの費用も新築代金に折り込まれているのです。
一般的に、新築を購入してすぐに転売したとしても、その売却価格は1～2割程度安くなってしまいます。
なぜなら広告費を差し引いた物件の価値がその程度しかないからです。
もちろん、市況が変わって数年後にさらに高く売却できる可能性はありますが、それは投資ではなくギャンブルと言わざる得ません。
新築ワンルームを購入したときの収支
新築ワンルームの営業マンは非常にキレイな収支計画表作成してあなたにプレゼンします。
上記は私が仮想で書いた収支計画表（抜粋）です。
こういったキレイない計画表を見せながら、
「わずか月々10,000円程度の持ち出しで、都内の新築ワンルームマンションが手に入りますよ！
ローンが完済したときにはそのままあなたのものになります。
あなたの持ち出し総額も420万程度で3500万円のマンションが手に入ります！」
しかし実際はこの計算には抜け穴がいっぱいあります。
1つずつ見ていきましょう。
空室リスクが加味されていない
ワンルームマンションですから2～3年起きに入退去が発生することが容易に想定されます。
退去後のクリーニング、入居付け時の広告料、その他空室による機会損失それらを加味すると30万円くらいの損失が退去ごとに見込まれます。
それが2～3年起きに来るわけですから35年保有していれば360万円くらいの経費は最低限覚悟しなければなりません。
家賃下落が見込まれていない
新築時の家賃のまま35年間賃貸出来るわけはありません。
一般的に家賃は毎年1％ずつ下落すると言われています。
もし35年後まで毎年1％ずつ家賃が下落していったとすると、35年目の家賃は95,000円程度になります。
最初に比べると40000円減額ですね。
家賃が下落すると持ち出ししなければならない金額は増えます。
融資は期間中固定だからです。
その結果35年後でも総支払額は420万円と言っていましたが、実際は1340万円まで膨らむことになります。
修繕積立金の増額及び大規模修繕
マンションの場合は修繕積立金という将来の大規模修繕に備えた積み立て金を毎月徴収されますが、これも新築時は安く設定されているケースが多いです。
また、管理費も値上げされるかもしれません。
さらに、共用部の大規模修繕は修繕積立金で賄われますが、私有部についてはオーナーが負担しなければなりません。
35年一度も修繕をしなくてよい部屋はまずありませんので、いつか修繕が必要になることは覚悟が必要です。
売却時の価格
35年後に3500万円で売却できる可能性は限りなく低いです。
試しに築35年の都内のワンルームを検索してみてください。
多くは1500万円以下です。
日本では物件は古くなれば古くなるだけ価格が下がります。
仮に35年持ち切って売却をしたとすると最終的な収支は以下のようになります。
最終的な結果
上記のリスクを加味して、売却時の収支を見てみましょう。
収支計算の具体的なやり方はこちらの記事参照。
- 売却額；1500万円
- 空室損失および経費；360万円
- 持ち出し金；1340万円
- 売却手数料；105万円（売却額の7％）
- トータル損益；1500万円 – (360万円 + 1340万円 + 105万円) = -305万円
この収支計算では修繕費用や家賃下落リスクも甘めに見ていまし、金利上昇のリスクなどその他のリスクを除外していますが、結果的に収支はマイナスになってしまいました。
その他のリスクの詳細はこちらの記事で確認してください。
35年間かけてマイナス300万円、こんな事業やりたいですか？
もし毎月1万円35年間出金できるのであれば、インデックス投資をした方がはるかに良いです。もし5％程度で運用が出来ればその金額は1000万円近くにまでします。
まとめ
今回の記事では新築ワンルームマンションがダメな理由を具体的な計算を交えて紹介しました。
もちろん安く買えるのであれば新築ワンルームでも良いですが、新築はデベロッパーがお金をかけて宣伝し売却していますので、収支が合う物件はまずありません。
まして向こうから連絡が来た物件はこういった収支状況になっていると思いますので、営業マンの話を鵜呑みにしないで自分でちゃんと考えて購入判断をしてくださいね。
ありがとうございました。
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