こんにちは、デルです。
不動産投資は安定した家賃収入の収益を得るという意味で非常に魅力的な投資手法です。
しかし投資ということはリスクもあり、そのリスクを知らずに投資をしてしまうとそれはもはやギャンブルであり、金額が大きいため最悪破産に追い込まれてしまう可能性もあります。
この記事では私の不動産投資活動の経験も踏まえて不動産投資の9つのリスクを紹介し、それぞれのリスクに対する対処方法を説明していきます。
各リスクの詳細説明ページも準備しているので併せて確認してみてください。
詐欺のリスク
不動産業者の営業トークを鵜呑みにして投資を行ってしまうことが詐欺のリスクです。
例えば、会社の電話に突然“都内でワンルームマンションオーナーを購入して節税しましょう！”みたいな電話を受けたことがある方も少なくないと思います。
すべてとは言いませんが、不動産業者から営業電話をしてくる案件はまず間違いなく儲からない投資ですので、営業マンの言葉を鵜呑みにしないでください。
詐欺にあわないために物件を紹介された時、営業マンの言葉だけを鵜呑みにするのではなく自分自身で調査し妥当性を検討しましょう。自分で判断するまでは物件を購入するべきではありません。
最低でも不動産投資関係の本を10冊は読みましょう。成功されている不動産投資家のブログやyoutubeでも勉強もできますので、検索してみてください。
詐欺に関する詳細はこちらの記事も参考にしてみてください。
購入時のリスク
購入時のリスクは内見時にシロアリなどの不具合に気がつかず物件を購入してしまったり、修繕費用を見誤ってしまうことで利回りが悪化してしまうリスクです。
初心者には修繕のイメージが湧きにくいので、大家の会などで知り合った先輩大家さんの内見に同行させてもらうなど、内見を繰り返し経験を積んでから物件を購入しましょう。
詳細はこちらの記事をどうぞ。
空室リスク
空室リスクはその名の通り自分の物件に入居者が中々決まらず、空室が続いてしまうリスクです。
賃貸ですので退去は避けられず、入居者が居ないと当然家賃収入もありませんから融資を使って購入している場合は持ち出しで返済しなければならない場合も起こり得ます。
これは不動産投資家が避けては通れないリスクです。
いかに空室を減らし物件を稼働させるかが不動産投資の本質とも言え、物件選びから募集の仕方、ステージングなど多岐に渡り、空室対策だけで本が1冊かけてしまうくらいです。
詳細をこちらの記事で紹介していますので、参考にしてみてください。
滞納リスク
せっかく入居者が入居しても家賃を支払ってもらえないリスクです。
そんなの追い出せばいいじゃん？と思うかもしれませんが、普通借家契約では入居者が保護されているので、こじれると退去してもらうにはいつまでたっても家賃も払われず、退去もしてもらえず、住み続けられてしまう恐れがあります。
家賃滞納を防ぐためには入居時に家賃保証会社と契約をしてもらう、定期借家賃貸契約をして、契約期間を明確にするなどの対策があります。
詳細はこちらの記事を参照してください。
天災のリスク
最近は台風が毎年のように洪水や風災をといった災害が発生しています。日本は地震大国ですので地震がいつどこで起こるか予期することはできません。
これらの天災で物件が損傷してしまうことが天災リスクです。
天災リスクに対しては建物の火災保険で修繕費用を担保することが出来ます。火災保険で万が一物件が全損してしまった時も物件の残債がちゃんと返済できるように、物件価格に見合った保険額を書けるようにしましょう。
詳細はこちらの記事を確認してみてみください。
事故物件のリスク
あまり考えたくないですが、入居者が物件内で自殺してしまったり、孤独死をしてしまうとその物件は事故物件となります。
お亡くなりになった方がすぐに発見されれば良いですが、発見が遅れてしまうと。。。物件の痛みも酷くなり、修繕費用も特別清掃になり高額になります。
また修繕が終わっても事故物件ということで家賃を下げないと入居が決まらなくなってしまう可能性も高いです。
これが事故物件のリスクです。
こちらも大家さん向けの保険があります。また事前にそういったことが起きないように入居者にお願いし、入居者に事故を起こさないように注意喚起することも重要です。
こちらの記事で詳細を説明していますので確認してみてください。
金利上昇のリスク
融資を受けて物件を購入する場合、特に初心者は変動金利が適用される可能性が高いです。現在は超低金利時代で、景気動向でこれ以上金利が低下することは非常に考えにくいです。逆に景気が回復して金利が上がってしまう可能性の方が高く、そうすると月々の返済が増え、収益を圧迫してしまうというのが金利上昇リスクです。
まずリスクを考慮し融資を使うようにしましょう。業者が物件を紹介し融資アレンジもしてくれる際は高額な融資が通りやすいですが、返済を考慮してくれているわけではありません。金利上昇した時の返済比率も踏まえて融資額を決めましょう。
詳細はこちらの記事を確認してください。
物件修繕のリスク
建物は劣化します。劣化しているのに定期的な修繕をしていないと突然大規模な修繕が必要になる状況に陥ってしまう可能性があります。この定期的な修繕（メンテナンスを怠ってしまい、緊急で大規模な修繕が発生してしまうことが物件修繕のリスクです。
定期的なメンテナンスの計画を立て、修繕用の費用を月々の家賃収入から積み立てておくことをおススメします。
またいつ大規模修繕が発生しても良いように、物件購入時から自己資金にゆとりを残しておきましょう。
物件修繕リスク対策についてはこちらの記事も参考にしてみてください。
地価下落のリスク
不動産投資は投資であるため出口を迎えて（物件を売却して）初めてその投資が成功したか失敗したのかが決定します。しかし物件保有期間中に近隣の地価が下落してしまい、想定通りの金額で物件が売れなくなってしまうことが地価下落リスクです。
物件購入時にしっかり近隣の現状の地価と下落率を確認し下落することを想定して購入することです。過疎化が進行している地域は避けた方が良いかもしれません。
しかし安い物件はそういった地域にある場合が多いので悩ましいところであり、投資家としての判断を問われるところでもあります。
こちらの記事も参考に確認してみてください。
まとめ
以上、不動産投資の8つのリスクについて簡単に解説してきました。全体を通して言えることは＂勉強する＂ということですね。
おススメ書籍や勉強方法も当ブログで紹介していきますので、参考にしてみてください。
不動産投資に関してはリスクもありますが、その内容がほぼ見えている（出し切られている）状況でもあるので、勉強し投資手法を探していく中でどこまでのリスクを自分が追えるのか？が自分の投資判断の基準になっていきます。
これからも初心者に有益な記事を投稿していきますので、ぜひお付き合いください。
ありがとうございました。
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