こんにちは、戸建て7戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
お気づきかもしれませんが、また戸建ての数が減りました。
無事にもう1戸売却しました！
収支は前回ご紹介した内容と似た感じです。
ではどうして今回2戸の物件を売却したのか？
私の現状と戦略についてご紹介していきます。
物件を売却した理由
営業利益を黒字転換する
以前の記事で紹介したように、私は法人で不動産賃貸業を営んでいますが、2020年は物件を買いすぎてしまい家賃収入よりも大幅に経費が掛かってしまい、結果営業赤字となってしまいました。
2019年の台風被害で保険金が入ってきたので、税引き前利益としては黒字化していてCFは十分あったのですが経営者的な目線が抜けており、現在融資を受けられない状況に陥っています。
しかし、今回物件を売却することで法人の場合は売却益を売り上げとして計上することが出来るので、修繕関係の経費を消すことができます。
結果営業黒字転換できるので、金融機関へ融資を打診する土俵を整えることが出来ました。
キャッシュを作る
昨年後半、物件は購入していましたが修繕費用として申し入れた融資がストップしてしまっため持ち出しで修繕しています。
結果手元のキャッシュも無くなってきてしまい、次の物件を現金で買いたくても買えない状況に陥っていました。
この状況を改善するため、物件を売却しキャッシュを作る必要がありました。
売却した結果、購入だけであれば4戸位の戸建て物件を購入できるくらいまで回復しています。
売却するときの注意点
売却すると言っても注意しなければならない項目があります。
ここでは注意点を紹介します。
5年以下で売却した場合は短期譲渡税がかかる
これは個人名義で購入している場合のみですが、5年以下（正確には5年目の1月1日を通過する前）に物件を売却してしまうと、短期譲渡税というのが掛かります。
短期譲渡税では所得税約30％、住民税9％が掛かってくるため、売却益に対して約40％もの税金が課税されることになります。
例えば300万円で購入した物件（建物）を400万円で売却した場合、売却益100万円に対して40%ですので40万円税金として課税されていしまい、手残りは実質60万円です。
上記は減価償却を考慮しない場合でしたが、実際は減価償却を考慮しますので、物件の価値が著しく下がって居る状態で物件を売却してしまうとより大きな売却益が発生したとみなされてしまいます。
これが長期譲渡税（5年以上保有して売却）すると、その税率は半分の20％まで低下します。
個人で物件を購入する際は、最低でも5年は保有する前提で物件を購入することをオススメします。
売買を繰り返すと宅建業者とみられてしまう
不動産売買を収益の源泉にしている企業は宅建業者として見られます。
しかし宅建業者でないのに、これを実施すると宅建業法違反として罰則が与えられてしまう可能性があります。
もちろん投資家も資産の入れ替えをしますので、いずれ売却することはあると思いますが、年間に5戸も10戸も売買を繰り返していると、宅建業者として認識されてしまう可能性がありますので、年間で売却する物件数には気を付ける必要があります。
違法性を問われなくても売買を繰り返した結果金融機関に宅建業法違反者と認定されてしまうと、融資がストップされてしまう可能性がありますので、売却するタイミングには注意が必要です。
私も金融機関には財務状況改善のために売却したと説明していますが、これ以上売却すると宅建業者として見られてしまう可能性がありますので、今年はこれ以上売却しないように考えています。
今後の取り組み方針
営業利益を確認しながら、物件を増やす
2戸の戸建てを売却したことで、私の法人は営業黒字に転換しました。
しかし、ここでキャッシュが出来たからと、物件を買いすぎてしまうとまた修繕費用や減価償却により営業赤字に転落してしまう可能性があります。
今年は昨期よりもちゃんと入居しており家賃収入もありますが、家賃収入を加味した営業収益が黒字になるように調整しながら、物件購入を進めていきたいと思っています。
また、戸建てはある程度やり方がわかってきたところもあるので、1棟ものも探し始めようと思っています。
手元にキャッシュを残しつつ、いつでも良い物件が出たら購入できる財務体質を構築することが今期の私の法人の目標です。
税金や財務体質は意識しすぎない方が良い
私の不動産投資は財務体質悪化という部分で足をすくわれた感があります。
しかし、これも良い経験の1つとして考えています。
もちろん最初から財務体質を考慮しながらまた税金を意識しながら活動した方が良いですが、これに意識を向けすぎてしまうといつまでたっても物件が買えない状況に陥ってしまっていた可能性が高かったと考えているからです。
物件を購入して修繕して貸し出すことで、初めて収益は生まれます。
つまり不動産投資をする人にとって（事業をする人にとって）最初は誰でも赤字になるのです。
不動産投資で大事なことは、まず物件を買って客付けしてその一連の流れが自分に向いているか？ 見極めることだと思います。
不動産投資は不動産賃貸業という事業ですので規模を拡大するためには経営者的目線が必要です。
しかし最初はそこに囚われすぎるよりも事業の本質である物件購入と客付をいかにうまくやるか？に注力して事業の流れを構築する方が将来的に成長させるためには効率的ではないかと思っています。（これはあくまで私の主観です）
不動産賃貸業は楽しい
今回初めて物件を売却したことで、私の投資（事業）の成果が明確になりました。
しっかり収益は得られましたし、なにより売主にも買主にもまた入居者にも喜んで頂いていたことが、やって良かったと思える瞬間でした。
これからも地域活性化のため、空き家を再生してみんなに喜んでもらえる事業を拡大していきたいと思っています。
あなたもぜひお金だけではなく、プラスアルファの喜びを不動産投資を通じて感じてもらえるような不動産賃貸業に取り組んでいただければと思います。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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