こんにちは、デルです。
「不動産投資を始めようと物件を探しているけど、なかなか良い物件が見つからない…。」
最初の1戸目を探している人には同じ悩みを抱えている人もいらっしゃると思います。
もしかすると、それはあなたの目線が厳しすぎるからかもしれません。
今回は初心者が1戸目から理想通りの物件を探したり、仕上げようとしたりすると損をする、そんな話をご紹介していきます。
初心者が犯しがちな判断ミス
利回り20%以上の物件を探している人
1戸目から利回り20%以上の物件を探している人がいます。
物件が見つかるまで、1年も2年も探しているのです。
立地を選ばなければ物件はおそらく購入はできますが、立地もそれなりに求めている場合が多いのではないでしょうか？
しかし初心者が20%を超える良い物件を購入することはまずできません。
なぜならそんな良い物件があれば業者は自分で買うか、以前買ってくれた投資家に密かに情報を流して、市場に出る前に売買が決まってしまうのです。
なぜ18%ではいけないのでしょうか？
1年も2年も物件探しだけをしているよりも、物件を実際に買って実践した方が格段にスキルもお金も貯まります。
もちろん焦って買うのは禁物ですが、相場よりも安い金額で買えて、失敗しないと思えたら購入していくべきだと思います。
そうすると、その買った業者からまた情報がもらえるようになる可能性が格段に上がっていきます。
利回り20%で客付けを狙う人
これも陥る人が多いです。
物件購入価格とかかった修繕費用から家賃設定をしてしまうケースです。
しかし入居者は家賃相場やその物件の価値で家賃を決めます。
住んでくれる家賃と装備でなければ借りてはもらえません。
私の場合は家賃は相場よりも多少安めに家賃を設定します。
なぜなら多少家賃が安くても稼働率を上げた方が結果的に得だからです。
例えば家賃相場が5万円/月のエリアがあったとします。
その時、利回りを重視して家賃を設定し5.2万円/月で設定、入居が決まるまで6か月かかる場合と、4.8万円/月で1か月で入居が決まる場合の2年間の収益はどれだけ変わるか見てみましょう。
- 家賃5.2万円の場合；（24か月 – 6か月）x 5.2万円 = ¥936,000
- 家賃4.8万円の場合；（24か月 – 1か月）x 4.8万円 = ¥1,104,000
2年間では残念ながら家賃を安く、早く客付けした方が得られる収益は多くなります。
このケースでは5.2万円の家賃が4.8万円の家賃の総収益を超えるためには4年以上（53か月後）かかります。
しかしその間に退去が出るかもしれません。
売却を検討している人は出来るだけ利回りをよくするためにされる場合もありますが、初心者では早期売却はあまり考えないのではないでしょうか？
5か月の機会損失は非常にもったいないことわかって頂けると思います。
入居者を選ぶ人
せっかく入った入居申し込み、しかしそれを断ってしまう人も多いようです。
私は基本的に家賃保証会社の審査が通れば入居を断ることはありません。
高齢者の孤独死や外国人などは、完ぺきではありませんが対策ができます。
入居者の対策に対してはこちらの記事で紹介しています。
先日こんなことがありました。
最初の1戸目で家賃を高めに設定している知り合いの初心者さんですが、すでに賃貸募集を開始してから6か月が経過しています。
その時私が近隣で物件を修繕していると、修繕中にも関わらず入居の打診が知り合いの業者から来ました。
入居希望日には間に合いそうもない、そこでその初心者の物件を入居希望者を紹介したのです。
しかしその初心者の方は申し込みを断ってしまいました。
なぜなら入居希望の人が短期入居の希望だったからです。
すでに6か月も空室で機会損失をしているのに短期入居だからという理由で断ってしまうことは、私には理解できません。
短期希望ということで、敷金や礼金を増額することも出来たと思いますし、退去日が明確になっているので退去後すぐに入居頂けるように今から賃貸募集も出来ます。
おそらくその人は入居者に対する要求が高く、今までも何件も断っているのではないかと思います。
そうなると客付け業者から‟うるさい大家”の烙印が押されてしまい、紹介は極端に減ってしまうと思います。
初心者は最初からホームランを狙ってはいけない
初心者の人は最初から完璧な物件や客付けを狙ってはいけません。
野球で例えれば、何の練習もしないでホームランを打てる人がいないのと同じです。
素振りの練習をして、バッティングセンターで打撃練習をして、試合に出てヒットを打てるようになり、最終的に力強いスイングで打球の飛距離を伸ばし、最終的にホームランが打てるようになるのです。
初心者の人はまず失敗しない（損失が出ない）ポテンヒットの物件で不動産投資を初めてみましょう。
まずは試合に出ることに力を入れましょう。
いくら勉強しても不動産は2つとして同じものはありません。
理想通りの物件もまずありません。
何かしらの物件ごとに課題があるものです。
実際の物件で多くの困りごとを1つずつ対処・解決していくことで自分がどんどんレベルアップしていきます。
それを繰り返すことで、気が付いたら目標の利回りが得られる物件を買える（作れる）ようになっていきますよ。
初心者にオススメスクール紹介
ポテンヒットを打つための不動産投資の知識を学びたいのであれば、ファイナンシャルアカデミー
の不動産投資の学校が絶対オススメです。
健美家コラムなどで有名な火の玉ガールこと日野たまきさんも同学校の卒業生です。
あなたに必要な不動産投資の基礎知識が身に着けられますよ。
ありがとうございました。
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