入居者の属性は選ぶべき？

こんにちは、デルです。

今日は入居者の属性について、記事にしたいと思います。

大家さんの中には入居者を選ぶ方がいますが、私は条件を満足してくれた方は基本的には了承しています。

それぞれの入居者の特徴の特徴と対処方法をご紹介していきます。

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外国人

大家さんの中には外国人というだけでNGにする方がいます。

言葉や文化の違いの問題があるので中々受け入れられない気持ちもわからなくないですが、私は海外赴任していたこともあり、外国人に慣れているため全然気にしません。

最近はコンビニや居酒屋の店員さんも非常に外国人の方が多いですね。

外国人の方に入居して頂いている物件もありますが、結論から言うとなんら問題ありません。

もし問題があってもちゃんとお話しすれば解決できるように思います。

外国人と一言で言っても色々な国から日本に来られている方がいますね。

私の物件は築古戸建なので、アジアや南米などのいわゆるLCCから来られている方が多いです。

これは私の感覚ですが、LCCから日本に来ている外国人は現地ではある程度のエリートです。

よって一般教養は備えている方がほとんどだと思います。

日本の文化に慣れていないためにゴミの分別など最初は問題が出るかもしれませんが、ちゃんと説明していれば改善してもらえる可能性は高いです。

また在日外国人のコミュニティーも最近は多いので、そのコミュニティーの中で情報交換がされていおり大きな問題が起きる可能性は低いと考えています。

もし問題がでても対策は可能である場合が多いので、外国人だから入居を断ってしまうのは機会損失だと思います。

こちらも入居を断られる可能性の高い属性です。

断る大家さんは孤独死等を気にしているのでしょうか？

私は高齢者でも構わず入居してもらっています。ただし、65歳以上の方の単身での入居に対しては、見守りサービスを申し込んでもらうことを特約で結んでいます。

これは万が一のことがあったとしても、定期的に見守りサービスの方が訪問し生活状況を確認してもらえるので、早期発見が可能であり事故物件にはならずに済ませるためです。

またその後の処置に対しても大家さん向けの保険があるので心配であれば加入することで清掃費用は賄われます。

次の入居者の方には告知義務が発生しますが、そもそも家賃設定を相場よりも安くしていますので、あまり減額せずに募集できると思っています。

逆を言うと、高齢者はそうそう引っ越しをされないと思うので、一度入って頂ければ長く居住してもらえる可能性が高いと思います。

高齢化社会が進む日本で、長期入居が見込まれる高齢者をお断りするのは非常にもったいないと思います。

さすがに反社会的勢力の方は入居をお断りします。

そもそも仲介会社がそう言う方を紹介してくることはありません。賃貸借契約書にその旨も明記されいます。

また賃貸保証会社の審査が通らない方、および連帯保証人を置けない方もお断りしています。

これは次に記載する回避方法の対処が出来ないからです。

これ以外の方に入居をお断りする方はいません。

予め仲介業者にもお伝えしているのでNG入居者を紹介されることも無く、今まで申し込みいただいた方には１００％入居頂いています。

最後に私の実施いているリスク回避方法をご紹介します。

【入居居座り】
定期借家契約にて賃貸借契約を結ぶ。契約期間終了と合わせて退去が義務となります。（それ以上滞在している場合は不法侵入です）
【入居中の破損・汚損】
室内を破損された時の責任分担を賃貸借契約書に明記していますので万が一物件にダメージがあった場合はその原状回復費用を請求しますし、その原因が突発的な事故であった場合は入居者が加入する火災保険の借家人賠償特約の対象になりますので修繕費用は回収出来ます。
【事故物件かの回避】
高齢者単身者は見守りサービスの加入義務付け
賃貸借契約書の特約として、事故物件になりえる事象が発生した場合連帯保証人に保障費用を支払ってもらうことを明記。（入居時に事故を起こさないように入居者に注意喚起するため）
大家の保険に加入

ちなみに大家向けの保険の費用は、共益費として入居者から回収していますので私の方に持ち出しはありません。

これから空き家率が上昇していくことが予測されている中、いかに空室を無くすか？が不動産賃貸業としては最も考えるべきことです。

入居者を選ぶのではなく、トラブルにいかに対処するか？が重要ではないでしょうか？

もし今後上記対策で対応できないモンスター入居者と出会うことがあったら、ここで対処方法また紹介しますね。

ありがとうございました。