こんにちは、デルです。
物件を購入するときは内見をして物件の確認を行いますが、どこを見てよいのか初心者の方はわかりませんよね？
物件のダメージ具合をしっかり確認し修繕が必要な部分を見極めて指値を入れないと予想以上の修繕が発生し、思っていた収益が望めなくなってしまいます。
この記事では私が物件内見時に修繕に関する確認する項目をご紹介するとともに、修繕費用の概算を把握するおススメ方法をご紹介します。
内見時の確認ポイント12か所一挙公開！
この記事は修繕に関わる確認項目に特化してご紹介していきます。
物件外観部の確認
チョーキングはしないか？
外壁を指でこすると白い粉が着くことがあります。
これをチョーキング現象と呼びます。
これは外壁の塗装が劣化し、塗料の原材料である添加剤が劣化してしまうことで顔料が粉に戻ってしまう現象です。
外壁の塗装が劣化してしまうと外壁を保護できないくなるため、外壁材にカビや苔が生えて外観を悪化させるだけでなくクラックの原因にもなりますので、程度にもよりますが外壁塗装を行う方が良いでしょう。
水漏れはないか？
物件ごとに止水栓があります。大概止水栓は閉じられていますが、内見時に開けてみましょう。開栓した時の蛇口部がすべて閉じているのに水道メーターが回っている（写真のメーター内の銀色の部分が回っている）と、それはどこかで水漏れしているということになります。
水漏れは原因の特定が難しいこともあり、また場所によっては費用が非常に大きくなりますので、必ず確認するようにしましょう。
基礎にクラックはないか？
基礎部のクラックを確認します。
小さいクラックであれば影響はありませんが、大きなクラックがあると物件の傾きの原因にもなります。
倒壊に至るほどのクラックを私は見たことがありませんが、あまりに大きなクラックが入っている場合は購入を控えた方が良いかもしれません。
軒天の破損はないか？
軒天とは屋根から出ているひさしの部分です。この部分が破損していると雨の時に雨風が吹き込んで雨漏りの原因にもなります。
修繕費用も外壁塗装同様足場を組むため軽微な修繕でも高額になる傾向にありますので、しっかり確認しておきましょう
雨樋の破損はないか？
雨樋も破損しやすい部分です。雨樋が破損していると意図せぬところから雨水が流れてしまうので、入居者が濡れてしまう可能性があるため雨樋も確認しておくことをおススメします。
物件内部の確認項目
傾きはないか？
物件は少なからず傾いています。
しかしその傾きが大きいと、物件に入った瞬間に気分が悪くなってしまう方がいます。
これは人間に備わっている平衡感覚の機能がうまく物件の傾きに合わせられないためです。
人によってはビー玉や物件の角度を持っていく人もいますが、私は傾きを確認するために特に器具は使いません。
入居者の気持ちになって傾きがないか？各部屋の隅々まで足を運び私が感じることが出来る傾きがあるか、確認します。
傾きを修繕するのには非常に高額な費用がかかります。もし傾き物件が嫌であれば購入は見送りましょう。
雨漏りはないか？
各部屋の天井を見ると雨染みがある物件があります。
これは雨漏りで天井を濡らしてしまった跡です。
もしかしたら過去に発生しすでに修復済みかもしれませんが、もし雨染みがあったときは付近の押し入れから天井が覗けますので、天井も合わせて覗いてみましょう。
修復された跡があれば、修繕されている可能性が高いです。
シロアリ被害はないか？
シロアリは主に床下に発生する厄介な生き物です。
湿気の多い部分を好むため水回り付近の床下に発生し、基礎などを食って木材をボロボロにしてしまいます。
食われてしまった部分は交換しなければならないことも多く、その際の費用は大きくなってしまいます。
可能であれば床下を覗いて蟻道（シロアリの歩いた道）がないか確認出来ると安心です。
床はゆるくないか？
シロアリ以外にも床が緩くなっている（プカプカする）ことがあります。これは床下の下地材が腐って脆くなっていることが原因です。
このままでは床が抜けてしまうので、必ず修繕が必要です。
特に洗面台などは水がかかりやすいので緩い場合が大きいので、しっかり確認しましょう。
扉/窓の建付けはどうか？
すべての建具、窓はちゃんと動くか？確認のため実際に動かしてみまましょう。
特に引き戸は建物が歪んでいるとちゃんと閉まらなかったり、動かなくなっていたりしますので、ちゃんと動かして確認しましょう。
また建物の歪みのせいで引き戸や窓が完全に閉まらなくなっている物件もありますので、確認しておきましょう。
網戸はあるか？
古い物件ではなぜは網戸がないことが多いです。
既製品が使えれば問題ありませんが、古い物件だと規格が変わっていて既製品がないことがあります。新設すると意外と高額になりますので、すべての窓で確認しておきましょう。フレームがあれば網交換で対応できますので、修繕費は数千円で済みます。
水は流れるか？
外を確認した時に開栓した水道をそのままにして、すべての蛇口、トイレを流し、水が流れることを確認します。水が流れない箇所がある場合は、流れない原因を推定し修繕費の予測をしましょう。
水回りの修繕は高額になるケースが多いので、必ずチェックしましょう。
以上チェック項目を紹介してきました。実際に内見するときは、チェックシートを作成して漏れなくチェックできるようにしましょう。
修繕費用の概算を把握する方法
先輩大家の内見に同行させてもらう
先輩大家さんと仲良くなって、内見を同行させてもらうのが一番勉強になります。私の紹介した項目以外にも確認されている方もいるかもしれませんので、大家の会などで先輩大家さんを探してみてください。
最近はフェイスブックでも無料の大家の情報交換サイトがありますので、登録してみてはいかがでしょうか？内見を一緒に行くイベントなども開催されていますよ。
もし先輩大家がいない場合でも物件内見を申し込み、同行してくれた仲介業者さんに修繕費用を聞いてみるだけでも勉強になります。答えられない方もいますが詳しい人もいますので、内見を繰り返し練習してみてください。内見はより多くの物件を見ることが一番です。
リフォーム会社に同行してもらう
リフォーム会社に同行してもらうのも修繕費用を把握する意味では良い方法です。
リフォーム会社がわからない場合は下記リンクから内見予定の物件情報から同行してくれる業者を探してみてください。
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もし物件購入した時には修繕を依頼するようにしましょう。修繕費用が高くなってしまうかもしれませんが、修繕費用の概算を把握するため勉強代としてお支払いして良い関係を築けるように接してみてください。
まとめ
修繕に特化した内見時の確認項目について説明しました。
その他の物件の確認項目については別記事で紹介していきますので、合わせて見てみてください。
慣れないと大変かもしれませんが、すべてを確認しても所要時間は30分程度です。
ボロ戸建でも金額は100万円以上になりますので、短い時間でもしっかり確認しましょう。
不動産業界では千三つと言われます。
これは良い不動産は1000戸の物件を確認して3戸しか良い物件がないという意味の格言です。
どんな物件が良いのか？は人それぞれですが物件購入時のリスクを減らすためには物件を見る目も養わなければなりません。
１つでも多くの物件の内見をして、物件を見る目を養ってください！
ありがとうございました。
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