こんにちは、デルです。
今回のテーマは融資です。
不動産投資を始めるときに融資を受けて物件を購入したり修繕することが多いですが、
「借金が怖い」「どうやって融資を申し込むのかわからない」
最初はそんな風に思っている人は多いのではないでしょうか？
この記事では融資を受けた方が良い理由と、具体的な融資の申し込みの準備方法までご紹介していきます。
借金は「悪」だけではない
日本人には借金は「悪」という印象があるのであればないでしょうか？
私も以前はそうでした。
実際悪い借金を抱えたこともありました。
しかしマネーリテラシーを高めていくと、悪い借金と良い借金があることがわかります。
良い借金をして物件を不動産投資を行うと、資金を増やすことが出来ます。
マネーリテラシーについては、こちらの記事で紹介していますので、見てみてください。
不動産投資は融資を使う方がいい理由
不動産投資では融資を使った方がいい理由は手元により多くの資金を残しておく方がリスクに対しても財務的にも良いからです。
例えば500万円を持っているとします。
200万円の戸建てを買って200万円かけて修繕する場合、すべて現金で支払うと残金は100万円ですね。
家賃収入でお金が貯まらないと次の物件は買えませんし、万が一のことが起きたときに十分な対応が出来ないかもしれません。
では融資を使ったらどうでしょうか？
修繕費を融資に融資を受けることが出来たとすると、物件代200万円、修繕費は融資のため自己資金０円ですので、残金は300万円残ります。
もちろん返済はしなければならず、家賃収入の手残りは減っていしまいますが、300万円あればその資金でもう1戸物件を買うことが出来ます。
これが融資を使うことで自己資金以上の物件を購入出来ることをレバレッジを利かせると言います。テコの原理という意味です。
マネーリテラシーがあると、どの程度融資を受けるべきかも見えてくるようになります。
私の投資戦略はまさに上記のような状態で、効率的に物件を増やしていっています。
銀行融資の受け方
銀行に融資を申し込むときのステップ
具体的なステップは下記4ステップです。
- 電話でアポを取る
- 必要書類持参の上銀行で面談、物件の特徴や収支計算を説明する
- 銀行員が稟議書を行内で発行し承認を得る
- 融資実行
１つずつ見ていきましょう
電話でアポを取る
融資を受けたい銀行に電話で融資相談がしたい旨を連絡します。
支店の代表電話に電話して融資担当者に取りつないでもらい、不動産の購入資金または修繕資金の協力を頂けないか？と依頼します。
銀行は毎日忙しくしていますし、計画性のない人は嫌われます。
飛び込みで融資の申し込みをするようなことはさけてください。
必要書類を持参して面談する
電話で面談を受けてもらえると面談時に必要な書類を教えてもらえます。
確実に準備しましょう。
その際、クリアファイルなどで個々に書類をファイリングしていくと銀行員も探しやすいので好印象を持たれると思います。
たとえ要請されなくても、資金計画表（いくら投資してどのくらいの利回りで回るのか？）を検討した書類を持参しましょう。
資金計画表についてはこちらの記事で紹介していますので、参考にしてください。
銀行員が稟議書を行内で発行して承認を得る。
面談で融資の可能性があると判断されると、銀行員が稟議書を行内で発行して融資可否の検討がされます。
ここは待つしかないです。
特に初めての銀行では審査に１か月程度の時間がかかることもありますので、連絡が来るまで待ちましょう。
融資実行
審査が終了し承認されるといよいよ融資の実行です。
日程を調整して実行日を決めましょう。
購入資金の融資を受ける場合は融資実行日が売買契約日となりますので、売主側とも日程および決済場所を決める必要があります。
修繕費の場合は実行と同時にリフォーム業者に振り込む銀行が多いようです。
業者に資金振込日を事前に連絡しておきましょう。
断られた場合の対応
電話アポ、面談、審査結果、いずれの場合も融資を断られる可能性があります。
最初は融資を受けることが難しいかもしれません。
もし断られたら、どうして断られてしまったのかその理由を確認しましょう。
すべてを教えてくれないかもしれませんが、その銀行の融資姿勢を確認する意味で貴重な情報となりますので、可能な限りヒアリングしてください。
融資を受ける上での注意点
銀行は投資家にはお金を貸さない
銀行は投資家に融資はしません。
事業に対して融資するのです。
なので、その物件で収支を得ることが出来るのか？各銀行の指標とストレスチェック（金利が上がった時の収支の確認）と資産性、およびあなたの属性や態度を見て最終的に融資判断します。
間違っても電話や面談の時に‟不動産投資”とは言わないでください。
不動産投資は‟不動産賃貸業”という事業であり、投資という言葉を言ってしまうとそれで審査は終了になってしまいます。
自己紹介を添付する
面談時に求められていなくても、自己紹介をまとめた書類を持参しましょう。
面談時にうまく話せ無くても、書類が残っていると銀行員の方が後で見直すことが出来ます。
特にどうして不動産賃貸業をやるのか？自分の言葉で作文を自己紹介と一緒に添付することをオススメします。
事業をするということは社会貢献をするということですので、賃貸業をすることでどんな社会貢献をしたいのか？伝えることは非常に大事です。
私の場合は以下が作文の本質です。
‟古家を再生して相場より安い家賃で貸し出すことで、社会的弱者に良質な住居を提供するすることで地域発展に貢献する”
事前に当て物件で融資姿勢をヒアリング
一棟アパートやマンションの物件購入資金として融資を打診する予定の場合は、本当に買う物件の前に自分の購入する物件とイメージの近い物件で融資のステップを事前に行いましょう。
自分の購入目線が融資の対象になるか事前に確認するためです。
買いたい物件が見つかっても融資が通らずに買えないということは良くある話です。
自分の属性で銀行が融資をしてくれる物件を考慮して物件を見極めることが大事です。
オススメ本
今回の記事は安藤新之助さんの‟最強の融資術”の内容を参考に私の実体験を加えて書いています。
この本は非常にわかりやすく書かれていますので、使えるノウハウが盛りだくさんです。
融資を使って不動産投資をすることを考えている場合は、必読書です。
ありがとうございました。
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