ネットを活用した裏物件の探し方 良い物件は自分で作ろう！

こんにちは、デルです。

以前の記事で私はネット情報は古いからオススメしないという記事を書きました。

これは事実ではありますが、ネットを使った物件探しで見つけた物件も良い物件に仕上げることは可能です。

私もネットから知り合った業者から物件を購入しているケースもあります。

この記事ではネットを有効に使った物件の探し方、選び方についてご紹介していきたいと思います。

ネット掲載物件でも人によっては良い物件になる

初心者は良い物件を買えない？

楽待や健美家といった収益物件検索サイトでは多くの物件が掲載されていますね。

毎日多くの物件が出てくるのでそれを見るのも楽しいですが、中々自分の理想に近い物件は出てきません。

不動産には「千三つ」という格言がありますが、まさに1000件の物件をみて良いと思う物件は3つしかないということは多いと思います。

特に初心者の最初の１戸目/1棟目はそうなりがちです。

なぜなら初心者には有益な情報が業者から優先的に届きませんし、もしポータルサイトに掲載されたとしても、専業大家さんに数分で買い付けが入れられてしまいます。

このスピード競争にサラリーマン大家である皆さんが勝つのは非常に難しいのです。

利回り20％の物件だけ探していると良い物件は見つからない理由

利回り20％で掲載されている物件は実は多くあります。

しかしその時なぜその物件が20％で売りに出されているのか？を考えなければなりません。

不動産の価格は在ってないものとは言いますが、最初出てくる金額は相場を意識した金額で出てくることがほとんどです。

稀に値付けを間違えて出ている物件もあるようですが、少なくとも私は見たことがありません。

利回り20％以上で掲載されていると言っても、それは表面利回り（物件価格を貸せる相場年間家賃で割り戻したもの）でしかありません。

よって誰も住まないような山奥の物件だったり、廃墟とかして修繕費が凄いかかる物件ばかりです。

それよりも利回り12%程度のオーナーチェンジ物件の方が、購入と同時に家賃が得られるので結果的に収益が高くなる可能性もあります。

検索条件を今一度見直してみましょう。

良い物件は自分で作る

上記の例もありますが、目標の条件に酷使して物件を探しても良い物件を見つけることは初心者には難しいです。

ではどのようにしたらいいのでしょうか？

私のオススメは希望物件の条件を広げること。

例えば

• 目標利回り20％の戸建てと考えているのであれば、15％まで許容してみる。
• 片道1時間以内で行ける物件を探しているのであれば、1時間半まで広げてみる。

などです。

目線を広げて見ると確認したくなる物件数も多くなります。

多くの物件を見ていくと、その物件の見ることで様々なアイデアが出てくるかもしれません。

さらに勉強している空室対策などを駆使して面白い物件が出来るかもしれませんし指値を入れてみたら通るかもしれません。

良い物件は自分で作る。

初心者に限らず、ベテラン投資家もそういった引き出しを多く持つことで良い物件を自分で作っているのです。

業者とつながりを持つ

もう一つオススメの物件の探し方は、内見を通して不動産業者と仲良くなる方法です。

その理由について解説していきましょう。

不動産業者は早く転売したい

不動産業者が売り物件情報を入手したら1週間以内にレインズに掲載しなければならないというルールがあります。

楽待や健美家で同じ物件が複数掲載されているのはレインズに掲載されている物件を多くの業者が紹介しているため理由です。

掲載するためには売却物件の詳細を調査して物件資料を作らなければなりません。

また掲載したら多くの不動産業者から追加の確認依頼が来るため、その対応に追われてしまいます。

その対応をしたとしても、他の業者が買主を見つけてくると手数料は売主側からしか得られないので売上は減ってしまいます。

それなら厄介な問い合わせを多く受ける他業者より、多少値引きしても自分で買主を見つけて売却してしまった方が手間も削減出来て多くの手数料を得ることが出来るのでうれしいのです。

業者とつながりを持つメリット

この不動産業者の困りごとを考えたとき、1人でも多くの見込み客を持っていたいと思うのではないでしょうか？

そんな時ネット掲載の物件を問い合わせて内見したときに顔合わせした時、自分の希望物件情報を伝えることで、希望に近い物件を紹介してくれるようになるかもしれません。

私も購入した2戸はこの状態知り合った業者からの紹介です。

少しでも気になった物件があったらぜひ内見を申し込みましょう。

内見したら意外と良いところが見つかるかもしれませんし、業者と仲良くなり物件情報を送ってもらえるようになるかもしれませんよ。

行動しよう！

ネットで毎日物件検索、いい物件が見つからない＝問い合わせをしないといつまでたっても物件は買えません。

目線を広げて、ちょっと購入するのは難しいかもしれないと思う物件も内見して業者と話をすることで、良い物件の条件も変わってくるかもしれません。

今まで紹介した通り物件情報をもらえる業者と合えるかもしれません。

まずは出来ることから行動しましょう。

行動したら必ず成長できます。

うまく行ったこと、うまく行かなかった事たくさん経験することができます。

そしてその経験は一番の勉強になります。

私は最初の物件に出逢うまで3か月間毎週末内見を続けて行きました。

結果今では複数の業者から不定期に物件情報をもらえるようになっています。

経験値を積むことでより一層洗練された投資家になっていくことが出来ますので、まずは出来ることからコツコツと行動を始めてみましょう。

ありがとうございました。