こんにちは、戸建て8戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
2021年2戸の物件は売却しましたが、ようやく1戸物件を購入しました！
先日ようやく決済が終わり移転登記申請中ですが、今回の物件購入は過去最大に難航、非常に学びの多い決済となりました。
結果的には無事に融資も受けることも出来ましたが、今回はその物件情報入手から決済までの一連の流れと学びについてご紹介させて頂きたいと思います。
難航した決済から学び
決済日の出来るだけ先にする
今回の契約では業者の言われるがままに６週間後（１．５か月後）の決済にしていました。
（日取りについて特に意思をもって決めていませんでした）
しかし後に紹介しますが今回は融資打診を１度断られ、２度目も難航しながらギリギリ融資承認が下りるという状況でした。
特に今回のようにローン特約無しで売買契約を結んでいる場合は、融資を受けるのに十分な期間を取っておくべきことを学びました。
契約を結べば基本的には解約にはなりません。
しかし、契約書に記載の決済日を過ぎてしまえば、それは契約違反になります。
（今回は覚書を追加で発行しました）
私の知り合いでも取り急ぎ買い付けと契約を済ませて、決済を３か月から半年後に設定し、融資打診を行うと言う人もいます。
無駄に決済日を遅らせることは良くないですが、ローン特約無しだけど融資を受けて買い付けを入れている場合には、決済日を長くとって十分融資の準備をすることが大事だと痛感しました。今後は決済日についても十分な注意を払い契約書を締結しようと思います。
移転登記は司法書士に依頼する
所有権移転登記の場合、それほど複雑な申請ではないため今までは私が自ら登記申請していました。
今回も当初はそのつもりでしたが、物件の抵当権を設定するためにいずれにしても司法書士に対応してもらわなければならないということで、移転登記も司法書士に依頼することにしました。
しかし今回はそれが救いになりました。
登記に関する予想外の問題が発生してしまったのです。
もし司法書士を通さずに私が申請、融資後に登記が出来ないことが解っていたら金融機関としては大問題になっており、今後私はこの金融機関から融資を受けれなくなっていたかもしれません。
所有権移転登記だけであれば素人でも学べば十分に対応は可能で、個人の住居などの登記であれば問題になる可能性は低いでしょう。
また経験としてリスクの低い取引（現金決済、所有権移転登記のみ）などであれは1度はトライしてみても良いと思います。
しかし不動産投資家として今後も多くの登記申請を行うにあたり、今後はプロである司法書士に対応を依頼し、確実な登記申請が行われるように改善していきたいと思います。
費用も移転登記であれば数万円程度ですので、費用対効果を考えても依頼すべきであることを改めて認識しました。
自分がどのような融資を受けられそうか確認しておく
現状私は新しい金融機関を開拓する事もなく、金融機関に対しても融資の打診以外は決算書を持ち込む事だけしかしていませんした。
しかし、もし定期的に銀行に面談に伺って融資情勢や私の（法人の）成績を見てもらえていれば、こんなに苦労して融資先を探す必要はなかったように思います。
逆を言うと、融資が下りそうな物件を持ち込むことで、融資担当者さんも余計な仕事をせずに融資が実行されていたと思います。
今まではリフォーム費用の融資が多くあまり気にしていませんでしたが、今後は定期的な銀行面談も実行してよりスムーズに融資をしてもらえるようにしていきたいと思います。
物件紹介から決済までのストーリー
ここからは物件情報入手から決済までの全体の流れの困り毎についてご紹介していきます。
ご参考にして頂ければと思います。
仲介会社からの紹介
今回の物件は仲介会社からの紹介物件です。
以前私自身も購入、また1軒他の投資家に紹介もしたことのある仲介業者で不定期ではありますが物件情報を貰える良い関係を築けている業者さんです。
メールで物件情報を頂きましたので、いつものようにその日の夜に物件を見に行きました。
今回はオーナーチェンジと言うことで内見は出来ませんでしたが物件は最寄り駅徒歩5分（実際に歩いてみました）と立地が非常によく、現入居者も10年入居頂いており退去の予定がないということででした。
外観は入居者が居るということもあり普段私が購入するようなボロボロの物件ではなく、古いですがメンテナンスも行われていて直ぐに修繕費がかかりそうにも見えませんでした。
よってその日のうちに指値で買い付けをメールしました。
売主からの内諾
翌日その仲介業者に電話して連絡し、追加で売主さんの状況や売却理由などをヒアリングし、提出している買い付けで売主さんと交渉してもらう約束をしました。
数日後に無事に満額で買い付けが入った連絡を頂きました。
売主さんは高齢で資産整理をされている人だったので、ローン特約なしで買い付けを入れていることが交渉をスムーズ出来た要因だったそうです。
まさかの否認
ローン特約無しで買い付けを入れたとはいえ私としては手元資金を残しておきた買った私は、融資を受けようと準備を始めました。
この物件、私としては初めてのオーナーチェンジで入居者が居る状態です。
よって融資は物件の購入資金にする必要があります。
メインバンクにしている信用金庫に早々に物件を持ち込み融資の打診をしました。
以前問題視されていた営業利益の赤字も改善されていましたし、面談での感触もそんなに悪くなかったので融資は下りるだろうと思っていたのですが、なんと結果は否認。
耐用年数がオーバーしているため、予想以上に物件評価が出なかったと言うのがその理由でしたが、それであれば面談時にも感触はわかると思うので、何か気持ち悪い判断でした。
この4月に担当者が変わってしまって居たことも原因だったかもしれません。
信用組合でなんとか融資承認
この結果を受け、私は次の融資先として信用組合に物件を持ち込みました。
この信用組合は以前任売物件の物件購入費用に融資をしてもらえた実績があったので、古い物件の購入資金でも融資を実行してもらえる可能性があると思ったのです。
この融資担当者さんは勢いも元気もあり、物件を持ち込んだ時も前向きにお話しさせて頂くことが出来ました。
しかし、1週間後に貰った連絡は予想外のお話でした。
”保証協会が否認していて、保証協会付き融資にすることができません”
以前の記事でもお話ししましたが、私は昨年3軒連続で保証協会付き融資をしておりちょっと保証協会からは目を付けられている状況でした。
営業利益が黒字になることが条件と聞いていたので、それに向けて努力を進めてきたのですが、9月の決算までは様子を見るべきと言う判断になったようです。
おそらく信用金庫の融資が否認されたのもこれが本当の理由だったのではないかと思います。
しかし、この担当者さんは
”プロパー融資でいけないか、もう一度検討してみます！”
と話していただきました。
プロパー融資とは法人としての信用を担保に融資をしてもらう方法です。
通常は3年黒字経営出来ている決算書がないとプロパー融資は出来ないのですが、そこを以下の条件を受入れることでなんとかプロパー融資を通して頂けることができました。
≪プロパー融資の条件≫
- 代表者（私個人）を連帯債務者とする
- 代表者が団体信用生命保険に加入する
- 火災保険を金融機関指定の保険に加入する
- 当該物件の土地地目を宅地に変更する
決済日の調整に難航
融資条件の1つである団体信用生命保険へ加入するため決済日を変更しなければならなくなりました。
団信の審査結果を待つと予定していた6月末に間に合わなくなってしまったのです。
よって、売主さんに決済日を交渉してもらうことにしました。
しかし、この売主さんの交渉も非常に難航しました。
なぜなら面倒ではない売主だったから指値にも応じて貰えていたのに、決済日を変更するなどできない！と売主様がお怒りになってしまったのです。
しかしこちらとしても融資を何とか通そうとしてくれる融資担当者の顔を今更潰すわけにもいかなかったので
”7月分の家賃を破棄してもいいから3日だけ決済日を遅らせて欲しい、3日遅れても融資実行が出来なければ現金決済します！”
と言うことで再度交渉してもらい、何とか決済日を変更して頂くことが出来ました。
決済日当日もトラブル。。。
ようやく融資が受けられる目途が立ち、バタバタと準備を進めていきました。
決済日当日も融資の申込書類の捺印等が完全には完了できていなかったので、少し早めに出向き事務処理を行いました。
仲介業者、及び司法書士が到着し（売主は欠席）、決済が始まりました。
しかしその時司法書士から待った！がかかってしまったのです。
代表者（私）が会社の物件を債務者として登録することが利益相反と見られ、法務局が移転登記申請を受理してくれないと言うのです。
司法書士としても、融資が実行した後に登記が出来ないなんてことになれば、銀行側の大問題となり、その金融機関への出入りが禁止になってしまいますので必死です。
その対策として考えられた方法は、会社の総意として社長を債務者に登録すると言う議事録を作成し法務局に提出するというものでした。
この法人は私しか社員がいませんので、急遽議事録を作成し署名捺印し何とか融資の実行の上決済することが出来ました。
通常、物件の決済は1時間程度で終わるものですが、今回は約3時間金融機関の打ち合わせスペースで右往左往することになりました。
その日の夕方
その日の午後は通常にサラリーマンの仕事をし、夕方帰宅した時に信用組合の融資担当者から連絡がありました。
無事に移転登記が法務局に受理されたとのことでした。
権利証が届くのはまだ2週間程度先になりますが、これで無事に物件購入が完了しました。
今回は様々なトラブルがありましたが、関わって頂いた人々に非常に助けられ、何とか購入することが出来ました。
関係頂いた人々には感謝の言葉しかありません。
これが私が最も難航した2021年1戸目の物件購入の流れです。
物件をこれから買おうと思っている人へ
今回は私の10戸目の戸建て購入ストーリーをご紹介しました。
初心者の人の中にはこの記事を読んでわからないことがあったり、面倒だから辞めようと思ってしまうかもしれません。
しかしこれは通常ではあまり起きない問題です。
少し実績が出来、変に過信してしまった私の対応が悪かったのだと思います。
初心者の方は今まで他の記事で紹介してきた愚直なやり方を行っていれば今回のような問題にはならないと思いますので、今回の話は悪い例として記憶の片隅に残して頂ければと思います。
今後物件を購入するときに限らず、不動産投資活動に改めて緊張感を持って対応していきたいと思う出来事でした。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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