こんにちは、戸建て7戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
不動産投資を志して勉強を始めたけれど、自分の取るべき戦略がわからない。。。
そんな人は多いかもしれません。
スクールに所属し、スクールの指示通りの活動をしている人もいるかもしれませんが、あなた自身の意思でその判断が出来ないと、非常に危険です。
今回の記事では、先日私が所属している大家の会のYさんが戦略の立て方を悩んでいましたので、色々とヒアリングさせて頂き、自分がYさんだったらどのような戦略でやっていくか？一緒に考えてみました。
具体的な戦略の立て方について、見て頂ければと思います。
Yさんの基本情報
戦略を立てる上で、その人の属性と目標を明確にする必要があります。
Yさんの場合は下記の通りです。
- Yさんの属性
- ３０歳、独身
- 東京都在住
- 年収；４５０万円
- 軍資金；４００万円
- 仕事は不定休、（土曜日＋１日）週休２日制
- 不動産投資経験；以前先輩のオススメで区分マンションを１戸購入したが、設けも出ずに売却。
- Yさんの目標と特徴
- 目的；５年以内に田舎で悠々自適な暮らしがしたい。
- 目標CF；５００万円
- 仕事への拘りなし
- DIYは好き
- 宅建は持っていない
- 豪華な暮らしというよりは、質素でもお金に困らない生活をしたい。
その他様々なことに興味があり、お金は掛けないが自分に何が出来るかを挑戦したくて、地方から東京のご自宅まで１００㎞の道を歩いて帰ったことがあるとか。。。
Yさんだったらの戦略
ここからは私がYさんだったらどのような方針で目標に向けて活動していくか？2案を紹介します。
しかしわかりやすいように経費や税金のことは考慮せずにご紹介しますので、参考にされる場合はご自身でシュミレーションしてみてください。
最速で達成する方法（シェアハウス）
投資の進め方
まずは１戸目として広めの戸建てを現金購入します。
この物件をシェアハウスとして、自分が住みながら仕上げます。
仮に５LDKの物件が購入できたとすれば、4部屋貸せるので、家賃が3万円だったとしても12万円の収入が見込まれます。
そして次の軍資金が出来たら、また次のシェアハウスに自分は引っ越して、1つ目の物件は5部屋のシェアハウスにします。
次の物件も住みながら修繕、入居者を入れていきます。
この活動を継続して3軒のシェアハウスを購入できれば、CF500万円/年は達成できることになります。
この方法では自分が支払っていた家賃分も合わせて投資に回すことが出来るので、資金効率は非常に高いと思います。
具体的な行動
シェアハウスに関する勉強を行いましょう。
都心部では家賃を安く抑えたい、家は狭くても利便性の良いところに住みたいという需要は一定数あります。
知り合いでシェアハウスを経営している人がいれば色々教えてもらったり、入居者としてシェアハウスに住むのも勉強になるかもしれません。
また合わせて物件を探すため、エリアを定めてインターネットで物件を検索、もしくはエリアの近郊の不動産業者に訪問して物件情報を得るようにましょう。
数か月この活動をしていれば、おそらく候補になりうる物件は見つかると思いますので、見つかったら転居し、本格的にリフォームや客付けと言った活動を開始していきましょう。
リスク
この方式を取る場合は自分もシェアハウスの入居者となりますので、プライベートを重視される人には向きません。
シェアハウス向きの大きめの家は築古でも価格もそれなりに高くなります。
最初の投資資金が大きくなることもリスクの一つです。
またコロナ禍では感染リスクがあるため、シェアハウスの需要は著しく低下しました。
今はだいぶ戻ってきていると思いますが、今後もまた感染拡大すると需要は下がるかもしれません。
また、シェアハウスに住む人の一定数は不動産会社経由では入居できない（保証会社の審査に通らない）属性が悪い人であることがあります。
こうした人を受け入れてシェアハウスの雰囲気が悪くならないように気を付ける必要があります。
またエリアを間違えてしまうと入居希望者がいない可能性もあります。
戸建てを買っていく方法
投資の進め方
シェアハウスは嫌だと言うのであれば、資金に限りがあり銀行融資も期待できないことから、おそらく出来ることは築古戸建て投資がメインになると思います。
まず200万円の物件を探し、50万円かけて修繕し、客付けをします。
この時点で利回りは２４％になります。
客付けから1年立てば、残りの150万円と家賃収入の60万円合わせて次の物件購入の軍資金が貯まります。
貯まった軍資金を元に2軒を購入し、修繕して賃貸に出します。
年間家賃年収が12万円ですから、2年後、また次の物件を購入できる軍資金240万円が貯まります。
これを元手に3軒目を購入していきましょう。
これを繰り返していくことで、確実に物件数も資産も増えていきます。
またある程度の実績を積んでいけば、物件購入に対して銀行からお金が借りられるようになる可能性もあります。
借り入れが出来るようになったらさらに戸建てを増やしたり、アパートに投資するなどして規模を拡大していきましょう。
具体的な行動
残念ながらYさんが住んでいる都内では西東京の田舎以外２００万円で購入できる戸建てはほとんどありません。
初心者のYさんがそんな物件を見つけることはまず不可能です。
しかし、Yさんの職場は２３区内です。
よって、まず投資エリアに近い場所へ引っ越しをします。
Yさんの職場は江東区ということでしたので、千葉県の市川市などに引っ越しても通勤時間はあまり変わらないかもしれません。
また、インターネットや不動産業者周りをしながら物件を探しつつ、先輩大家さんでセルフリフォームをされている人がいれば、その人のお手伝いをしながらリフォームの仕方や物件の見方などを教えてもらいましょう。
市川市付近で200万円で仕上がる戸建を見つけることは非常に難しいです。
人一倍の物件探しが必要なります。
リスク
シェアハウスの場合も同様ですが、築古で空き家期間が長い物件を瑕疵担保免責で購入するケースが多いと思います。
よって内見時に見つけられなかったシロアリや雨漏りなどの被害あるかもしれません。
また戸建ての場合はある程度田舎でも良いと思いますが需要がない場所に購入してしまうと客付けはおろか売却することも出来ませんので、ターゲットを絞って投資判断をする必要があると思います。
またシェアハウスよりも投資する資金を抑えないと高利回りになりませんので、そういった物件を見つけられるかがポイントになります。
最悪、物件探いだけで1年以上時間がかかってしまうかもしれません。
投資を成功させるポイント
上記どちらの戦略を取るにしても、物件を安く購入することは必須です。
その時インターネットに掲載されている物件をただ眺めているだけでは、ほぼ確実に物件情報は得られません。
またもし物件情報が出たとしても購入判断が直ぐに出来ないと、他の投資家に購入されてしまいます。
そうならないように、知り合い大家の話を聞き自分の判断基準を明確にしておく必要があります。
行動していれば必ず自分の理想の物件に出会えるチャンスはあります。
得てしてチャンスは突然やってきます。
その時に直ぐに判断が出来るよう、先輩大家の手伝いをするなど物件を持っていない時から不動産投資に携わっていることが大切だと思います。
投資戦略の立て方はひとそれぞれ
不動産投資という言葉は陸上競技と同じで、その手法は多岐にわたります。
不動産投資全体を学びそれから自分が取れる手法、やりたいと思える方法についてより深く学び行動していきましょう。
そのためには大家仲間を作り、情報交換することで様々な情報を得ることが効果的だと思います。
規模の大きな人からまだ1つ目と言う人まで、様々な人とお話をしてそれぞれの投資戦略を聞くことで、自分の投資戦略を煮詰めていってください。
今回はYさんの事例で投資戦略の立て方について解説していきました。
しかしここで紹介した戦略を取るか取らないかはYさん次第です。
投資は自己責任です。
あなたがとりたい戦略を自ら考えて、成功に向けて挑戦していきましょう！
これがあなたの投資戦略立案の一助となれば幸いです。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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