こんにちは、戸建て7戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
不動産投資は投資という名前がついていますが、不動産賃貸業という事業です。
そして投資家はその社長です。
先日銀行に新しい物件の融資の打診をしたのですが、断られてしまいました。
これは経営者的な判断の甘さがあったことが原因です。
この記事では私の失敗を題材に、どうして不動産投資に経営者的な視点が必要なのか？考えていきたいと思います。
経営者的な視点とは？
そもそも経営者的視点とは何でしょうか？、よく聞く話です。
しかし何が経営者的視点なのか？わからないという人も多いのではないでしょうか？
私自身も今一つピンと来ていない状況で不動産投資を勧めていました。
しかし今回の一件で私ははっきりわかった気がします。
経営者的視点、それは如何に決算書をよく見せれるように事業を運営するか？ということです。
個人で事業を行っている人は確定申告です。
なぜなら決算書は企業の通知簿と言われており、その事業でどれだけ儲かっているか？を示しているからです。
この決算書で、あなたの法人もしくはあなた個人の社会的信用が決まってるのです。
なぜ社会的信用が必要なのか？
企業は社会的な信用は非常に大事です。
なぜならば、社会的信用によって銀行はその法人やあなた自身の信用度を測り、融資をするしないを決定するからです。
個人の人が容易に住宅ローンで家を購入出来るケースがありますが、それはあなた自身の信用ではなくあなたの勤めている企業の信用があるからです。
信用されている企業に一定期間勤めているということで、信用が得られているのです。
サラリーマンを引退した途端、または転職してすぐの場合、融資が受けられなくなったという話は良くある話です。
融資を使ってレバレッジを利かせて物件を増やしていくことが魅力な不動産投資で、銀行融資が使えないのは致命傷にもなりかねません。
社会的信用を確保することが、不動産投資を成否を決定すると言っても過言ではないです。
銀行は投資家には融資をしない
銀行融資を受ける際、銀行と面談することになると思いますが面談時に‟不動産投資”という言葉は禁句です。
なぜなら銀行はよっぽど規模が大きい人でない限り、投資家にはお金は貸さないからです。
銀行は投資家ではなく事業家にお金を貸すのです。
株を買うために融資を受けられるのは、規模がかなり大きい人、もしくはファンド系の企業だけです。
不動産投資で銀行から融資を受けられるのは、銀行側がその物件を使った賃貸業に対してお金を貸すのです。
もし融資打診をするときは、事業家という意識をもって面談に望みましょう。
経営者的視点が不足していた私の失敗例
銀行融資を断られた
私は戸建を現金決済してリフォーム費用を融資を受ける方式で物件を増やしてきました。
最初は駆け出しだったこともあり、収益が上がっていない（借り手がいない）状況でも理解してもらえましたが、収益が上がる前にどんどん物件を買い進めていったので、融資が止まってしまいました。
そして、改めて先日融資の打診をしに行きましたが、まだ法人の成績が悪いため融資の土俵に載らない。。。と言われてしまったんですね。
特に私のような起業3年目の起業では、法人としての信用が貯まっていないので、保証協会付き融資になるのですが、その保証協会の条件が営業黒字にすること、だったんです。
高利回り物件を運営しているためCFはそれなりにありますし、物件の売却もしたので営業黒字になっていると思っていたのですが、試算表（期間中の財務を示す帳票）を確認すると、経常損益は黒字ですが、営業損益はまだ赤字になっていたのです。
経常利益が出ていても、本業の営業利益がマイナスだと、本業がうまくっていないという風に見られてしまうのです。
営業利益とその他の利益は違う
私の事業は不動産賃貸業です。
よって家賃が私の営業利益ということになります。
火災保険の損害保険金は雑収入ですし、物件の売却益も宅建業者ではない私にとっては特別収益となります。
私の場合は昨年物件を多く購入していることもあり、物件の修繕が追いついていなかったのです。
まずは営業利益をしっかり出す（経営がうまくいっている）ことを見せる必要があったのに、物件を売却してキャッシュを作れば融資が受けられるのでは？と安易に考えていました。
しかし、実際は営業赤字ですので賃貸経営力がまだ信用に値しない状況です。
物件の売却益が私にとっては特別収益であること、私は今回試算表を作って初めて知りました。。。
最初は領収書を経費計上しない方がいい？
私はセルフリフォームをしています。
よってホームセンターやインターネットで修繕に必要な資材を購入しています。
今まではこれら購入した細かい資材の領収書も経費として計上していました。
この行動は本来は正しいと思いますが、細かいと言えども積もり積もれば大きな経費となってしまいます。
よって、これらの細かい経費は計上せずに販管費を圧縮するなどの対策を取っていこうと思っています。
よく法人設立することのメリットは経費にできる項目が増えることと言われていますが、もし銀行融資を使って物件を増やしていきたいのであれば、この恩恵も使いようだな～と改めて感じています。
規模が大きくて営業利益が大きく出ている人には有用であると思いますが、私にはまだ早いのだと思います。
いずれそういう対応を取れるような規模にしていきたいと思います。
私の今後の方針
今回は融資が受けられないことがきっかけで経営者的視点を学ぶことが出来ました。
私の場合は走りながら学ぶタイプなので、たとえセミナーなどで学んでいたとしても出来ていなかったと思います。
（もしかしたら学んでいたかもしれません💦）
しかしこうした経験を受けて学んだ方が私には大変勉強になります。
逆に今年物件を買えていなかったため、若干買いたい病に近い状況だったかもしれないと今では融資を断られたことを前向きに、客付け出来ていない物件をしっかり仕上げてから次の物件に取り組もうと考えています。
この経験で目標に到達するまでの時間がよりかかってしまう可能性もありますが、幸い私は早期FIREすることを目的にしておりませんので、こうした経験を通じて確実に規模を拡大し安定経営していきたいと思います。
早期拡大を目指いしている人は私と似たようなミスをしないように気を付けてくださいね(;^_^A）
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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