こんにちは、デルです。
今回に記事のテーマは“事故物件”です。
2020年には映画も公開され、より事故物件という言葉が身近になったのではないでしょうか？
でも映画は入居者の立場の話。
ここで紹介するのは大家側の立場の話です。
「もし私が購入した物件が事故物件だったらどうしよう？」
「私の物件が事故物件になってしまったらどうしよう？」
と不安になりますよね？
実は私は事故物件を所有しており入居者もいらっしゃいます。
この記事では事故物件の定義から事故物件をにさせないための対策、また事故物件になってしまった時の対処方法について紹介していきます。
事故物件とは？
事故物件の定義
事故物件とは“物件内で入居者または他人が無くなった物件”のことを示します。
原因は様々ですが代表的なのは、“自殺” “殺人” “孤独死”などです。
しかしその定義はあいまいで、その物件を事故物件として取り扱うか？は大家によって異なります。
テレビで報道されるような残虐な事件であれば、間違いなく事故物件となります。
しかし孤独死などで死後すぐに見つかった場合などは事故物件としないケースも多いです。
告知義務
事故物件である場合、売却するときも入居者を募集するときも告知義務と言って事故物件であることを相手方に伝えなければなりません。
告知をされず物件を購入した場合は、心理的瑕疵の告知義務違反として売買契約を解消することが出来ます。
賃貸契約においても告知がされずに入居した場合は損害賠償請求を求めることが出来ます。
しかし、告知義務も“いつまで告知をするか？”について明確な定義がありません。
つまり、事故後に一度入居者が入退去し、2組目の入居の場合は告知がされないこともあります。
この辺りも大家や仲介業者の判断によって異なるのが実情です。
物件を購入する際は、事故物件があることが有利にはたらくことがあります。
なぜならば事故物件は家賃も安くしなければならない（と思われいる）ため、物件価格が安くまた指値も通りやすい傾向がありますので、安い物件を探している方にはチャンスでもあるのです。
大島てる
事故物件の情報サイトとして有名なのは“大島てる”さんのサイトでしょう。
このサイトでは全国の事故物件の情報を掲載されています。
2020年には多くの芸能人が自殺してしまいましたが、その物件の所在なども掲載されていたようです。（現在は削除されました）
このサイトに掲載されていると当然入居者は事故物件と認識しますので事故物件の購入を恐れる方は、購入予定の物件がサイトに掲載されていないことを確認した方が良いかもしれません。
事故物件の対策
所有物件を事故物件にしないための絶対の対策はありません。
なぜなら起こすのは入居者ですし、また突然死等もあり大家ではコントロール出来ない部分が多いからです。
では大家に何が出来るのでしょうか？対策を考えていきましょう。
事故物件にさせない対策
ほとんどの入居者は居住するとき事故物件にすることを望んでいません。
しかし、思いつめた結果自殺してしまう入居者が少なからず居ます。
三浦春馬さんや竹内結子さんは自宅で自殺してしまいました。
では所有物件で自殺されないために何が出来るでしょうか？
賃貸借契約書に特約を追加
私は賃貸借契約書の特約事項に下記のような記載をしています。
「(連帯保証人の債務)
理由の如何を問わず、賃借人が賃借する物件で自殺、殺人、孤独死、病死等を
含む内容により事故物件等になりえる事案が発生した場合、賃料の2４か月分以上
を貸主に支払うものとする。 」
※2020年4月以降は連帯保証人の保証上限額を賃貸借契約書に記載しなければならなくなりましたので、もし記載していない方は更新をしてください。
この特約を記載することで、入居者はもし事故物件になってしまったときに連帯保証人に迷惑をかけてしまうため、物件で自殺はしないと意識するでしょう。
また連帯保証人も保証しなくて済むように入居者と密に連絡を取るかもしれません。
これは完全な対策ではないですし、特約に記載していても必ずしも保証人が費用請求に応じないかもしれませんが書いていないよりは効果があると思います。
皆さんの特約にも追加することをおススメします。
見守りサービス加入を義務付ける
私は単身の高齢者の方には見守りサービスへの加入を義務付けています。
これは高齢単身者の方が孤独死をしてしまった時も、早期発見できるようにするためです。
デイサービスを利用されている場合は見守りサービスを義務付ける必要はないかもしれません。
いずれにしても、入居者が元気に生活しているか？を確認するための対策です。
家主費用保険に加入する
事故物件になってしまうと何かと費用が発生します。遺品の整理や遺体が傷んでしまったいたときの特殊清掃費用などです。
これらの費用は金額が大きくなってしまう場合があります。
よって、事故が発生してしまった時の諸費用や空室時の家賃を保証してくれる家主費用保険という保険商品があります。
保証内容次第ですが費用もそれほど高額では無いので、事故物件になってしまうことを恐れる場合は加入するのが良いと思います。
詳細は保険代理店に保証内容を相談してみてください。
物件が事故物件になってしまった時の対処方法
入居者と連絡が取れない等事故があやしまれるときは、警察を呼んで合カギを使って物件に立ち入りましょう。
事故が起きている場合は、そのまま現場検証が行われます。
大家は管理会社、連帯保証人、緊急連絡先へ連絡をして警察の指示に従いましょう。
物件の痛みが大きい場合は、特殊清掃が必要になります。
“特殊清掃・遺品整理”などで検索して見積もりを取得しましょう。
清掃費用等については、入居者の保険、火災保険等でも保証してもらえる可能性がありますので、見積もりを取得したら事故発生連絡をして交渉しましょう。
それがだめなら連帯保証人と交渉です。
ショックな出来事ですが、起きてしまったことは取り返しがつきません。
費用請求など出来ることを淡々とこなすようにしてください。
事故物件は家賃設定を安くしなければならない？
事故物件は一般的に家賃の安く（3～5割）しないと入居者が決まらないと言います。
でも安くしなくても気にしない入居者はいます。
≪事故物件を気にしない入居者≫
- 外国人
- 気にしない入居者
- 事故物件好む入居者
私は事故物件を所有しています。
私の場合は事故物件であることを告知されて購入したのですが、物件に痛みはなかったため修繕をして普通に賃貸として募集し日本人の方に入居して頂きました。
もちろん告知もしています。
事故物件であっても入居者は見つけることが出来ますので、あきらめずに募集してください。
なお、告知義務のある物件は賃貸募集広告にもその旨記載してしまうと＂大島てる＂さんに見つかり、必要以上に客付けに苦戦する可能性があります。
仲介業者にもよりますが告知義務は口頭で伝えてもらい、契約書にのみ記載してもらえるように交渉してみてください。
今回は事故物件について解説してきました。
無いに越したことはありませんが、大家が防ぐことのできないリスクですので、事故が起きてしまった時のことも想定しておくことをおススメします。
ありがとうございました。
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