こんにちは、デルです。
戸建て投資を始めたいけど、
「ボロ戸建てってどのくらいの利回りで買ったらいいの？」
最初はイメージが沸かないかもしれません。
私も最初はイメージが沸きませんでした。
そんな中でも物件を内見したり先輩大家と話をする中で、だんだんイメージが沸くようになっていきました。
この記事では私の最初の物件を題材にどのように利回りを算出し購入判断をしたか、及び完成時の利回りについて具体的な数字で紹介します。
最初の物件は2戸のバルク戸建て
上記が私が最初に購入した戸建てです。
初めてでいきなり2戸一括を購入しました。
物件探しの営業を30社ほど、3か月近く続けてきてようやく見つけた物件でした。
売り出し価格は450万円と言われましたが、詳細はまだ値付けが出来ていない様子。
鍵を借りて一人で内見させてもらうことにしました。
物件内見の結果の査定金額は下記の通りです。
1戸目の物件内見時の修繕見込み。
- 外装が素人に塗られていてボロボロ、外壁塗装
- 間取りは3DK、2階部分をLDKのようにするため、6畳和室は洋室に変更
- DKと1階和室は壁がボロボロになっているので壁補修、クロス仕上げに
- 玄関扉もダサいので、表層リフォーム
- キッチンはこのままで、蛇口だけ交換
- お風呂そのまま、蛇口交換
- トイレはウォシュレットがついているのでそのまま
- 階段から２Fは全部塗装仕上げ
- ２F畳表替え
2戸目の物件内見時の修繕見込み
- 外壁はそのまま
- キッチン交換
- キッチン床が緩いところがあるので、補強してCF仕上げ
- キッチンパネル施工、壁紙張替え
- 畳表替え（全16枚）
- 縁側の床のCFとクロス交換
- ふすま、障子張替え
購入時の費用
- 修繕費用；200万 修繕費用の算出方法はこちらの記事参照
- 諸経費；50万（保険料込み）
- 予備費；50万
- 想定家賃；5万円x2戸=120万円/年
- 仕上がり想定利回り；120÷600 = 20%
指値の連絡
内見に要した時間は約30分です。
ドキドキしながら鍵を返却する際に
「300万円なら即買います！」
とお伝えしました。
業者の方はその金額にちょっと驚いた様子でしたが、
「売主さんに聞いてみるよ」
と言ってくれ、その日はそれで終わりました。
1週間後に300万でOKの連絡
指値をいれて1週間、何の連絡もありません。
「今回もやっぱりダメかな？」
と思っていた1週間後に300万円での了承連絡をもらいました。
それまで指値が通らないことが続いていたので、諦めかけていましたが内諾をもらえたので早速修繕費用を見積もるべく、決済前ですが複数の業者に見積もりをお願いしました。
修繕見積もり結果
ホームプロで探した複数のリフォーム業者に見積もりを依頼しましたが、出てきた見積金額をみて愕然。。。
私の資産した金額よりも軒並み高かったのです。
唯一予算額を下回っていたのがジモティで見つけた個人経営の業者さんでした。
即その方に発注をお願いして、物件決済とともに修繕を依頼することにしました。
仕上がり総費用567万円達成！
諸費用を下げるために、登記申請は自分で行いました。
登記申請の仕方はこちらの記事を参照してください。
また修繕の作業に入ってもらいながら、修繕費用を下げるために週末はDIYをすることで修繕費を抑える作戦に出ました。
２F部分の塗装とドア、扉関係の表層リフォームDIYで対応しています。
また、キッチンや蛇口といった備品はホームセンターで安く購入して支給しました。
結果トータルの費用は以下の通りです
- 物件価格；300万円
- 諸費用；42万円
- 修繕費；215万円
- DIY材料費；10万円
- 計；567万円
客付け開始わずか2週間でそれぞれ入居が決定！利回り21％に！！
物件が仕上がり内見してもらえる状況になってから客付け営業に周りました。
最初は物件を売ってくれた業者に自分で作ったマイソクを持参して客付けのお願いをしましたが頼りなかったので、合わせて近隣の仲介業者に客付け営業して回りました。
そのうちの1軒から2週間後に入居の申し込みが入りました！と連絡があり入居が即決定。
もう1軒も同じ業者が即入居を決めてくれました。
募集開始からわずか2週間でそれぞれ想定家賃の通り5万円/月で入居となりました。
(5万円x2戸)x12か月 / 567万円 x 100% = 21%
これで最初の物件で利回り21％を達成しました！
物件購入後の苦労
上記が私が最初に購入した物件の大まかな流れです。
しかし初めての物件のため、すんなり客付けまで出来たわけではありません。
ここでは客付けまでの苦労した点にについて紹介します。
真夏の塗装で脱水症状に
物件を購入したのが梅雨の時期でした。
DIYの進捗が思わしくなかったので、夏休みはほぼ毎日塗装をしていました。
しかしクーラーなど当然ありません。
窓を空けて扇風機を回していますが、マスカーで養生しているため風は全然入ってきません。
そんな中、朝から晩まで塗装をしていましたので尋常じゃない汗が流れ落ちました。
夏休みの最終日はほぼ脱水症状で夏休み明けはしばらく物件に行けなくなりました。。。
テレビが映らない
修繕がほぼ終わり客付け営業をする直前、念のためテレビが映ることを確認しました。
アンテナが立っていたので、修繕しなくても映ると考えていたのです。
しかしテレビは映りませんでした。。。
止む無くジモティで業者を探して修繕してもらいました。
でもこの方は業者ではなく、ジモティでお小遣い稼ぎをされている素人さん。
なんと2軒のテレビ接続を破格の1万円で対応してもらうことが出来ました。
この方はテレビ以外でも様々なことを起用に熟すことのできる人なので、今でも困ったときはお願いしています。
部屋に閉じ込められた！
客付けをしてくれた業者から突然電話が来ました。
「私先ほど物件の部屋で閉じ込められました。。。」と言うのです。
入居前の最終確認をしてくれていた時に起きたといいます。
最初何を言っている意味が解りませんでしたがそのあと物件に行って検証してみました。
すると、引き戸を完全に閉じようとすると扉が傾き、ロックがかかるような状態になってしまうことがわかりました。
傾いているため、引き戸を閉じても完全に閉まらなくなっていたのです。
急遽この部分の柱側に斜めに切ったあて木をして、またドア側には隙間テープを貼り引き戸の隙間がわからないように修繕しました。
この他にも上げだすときりがありませんが、今では１つ1つが非常に有益な経験になっています。
まずは1戸買ってみましょう！
この物件を購入するまえ、DIY体験会に複数回参加していたので、わかっているつもりでした。
しかし実際に自分で行うと様々なトラブルがおきます。
行動して自分の物件で実体験することが一番の勉強だと、改めて感じさせてられました。
ここまで私の最初の物件を題材に購入判断時の利回りや物件修繕の事例を紹介してきました。
初めての物件にしては予測金額ズレは小さく出来たと思います。
費用対効果の高いDIY内容も確認出来たので、自信に繋がりました。
活動前の勉強も大事ですが購入してからが本当の勉強になります。
戸建て投資を検討している方はまず1戸購入して体験してみることを強くオススメします。
物件の探し方はこちらの記事で紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
ありがとうございました。
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