こんにちは、デルです。
住宅ローンを使用して不動産投資を薦めてくる業者が未だにいるようです。
しかし、住宅ローンを使用して自分が住まない住宅を購入することは違法行為です。
2019年にはフラット35を使用して収益不動産を購入していることが問題になったことは記憶に新しいところです。
この記事では、住宅ローンを使用したときに何が問題なのか？また住宅ローンで投資が出来る方法についてご紹介していきます。
住宅ローンを使用して自分の住まない物件を購入することは違法です
住宅ローンが魅力的なわけ
住宅ローンはその名の通り自分の住まいを購入するための融資商品です。
国も住宅を購入することを斡旋していることもあり、住宅ローンの審査は比較的緩く、またその金利も非常に低いです。
2020年現在、変動金利であれば実質0.6％程度で借りられる金融機関もあります。
それに対して収益物件を購入するために使用するローンは事業性ローンになります。
金融機関にもよりますが、その金利は通常2％～4.5%程度です。
この住宅ローンと事業性ローンの金利差は非常に魅力的で、この金利差で収益が見込めるか否かが決まってくることもあります。
イールドギャップ
イールドギャップとは物件利回りから融資の金利を引いたもので、下記の計算式であらわされます。
イールドギャップ = 物件利回り（%）- 融資の金利（％）
物件購入に融資を使用している場合、イールドギャップは最低でも4％は欲しい所です。
これは安定して収益を見込むための最低ラインだと思います。
この時、住宅ローンで1.0%の金利だとすると、物件利回りは5～6％あれば良いことになります。
しかし事業性ローンで4.5%の金利になると、物件利回りは9％程度ないと行けません。
今東京都内の区分マンションは通常6％程度の利回りで販売されていることが多いので、自己資金をある程度入れないと事業性ローンの場合はほぼ赤字になってしまうのです。
悪徳業者に注意！
この状況を理解したうえで悪徳業者は住宅ローンを用いて収益用に区分マンションを紹介してくることがあります。
もしあなたがこの事実を知らないと騙されてしまうかもしれません。
悪徳業者は金融機関での住宅ローンを通すために‟自分で住むための物件です”と嘘をつくように指示してきます。
しかし口頭で言われているケースが多く、業者が嘘を言う指示をしたという証拠は残りません。
結果あなたの意思に基づいて嘘をついたことになってしまいます。
この嘘がバレてしまうと重大な詐欺行為として違法になります。
金融機関からは一括返済を求められますが、一括返済できるだけの費用はないため最悪自己破産を申請する人も中に入るのです。
合法的に住宅ローンを不動産投資に用いる方法
魅力的な住宅ローン金利ですが、不動産投資目的で行うには注意が必要です。
しかし住宅ローンを使用して合法的に収益物件を運営することは可能です。
ここからはその手法についてご紹介していきます。
ヤドカリ法
この方法は本当の自宅として物件を購入する方法です。
しかし生活をしていく中で、お子さんが大きくなって手狭になってしまったり転勤などで今の住居に住み続けることが難しくなったことで、転居をする際に実施する方法です。
最初の物件を住宅ローンで購入、転居時も住宅ローンで物件を再購入、今までの住居は賃貸に貸し出す。
これであれば明確な理由による転居であるため違法ではなく、一括返済を求められる可能性は低いです。
これを考慮して、私の知り合いでは結婚当初は2人が住める小ぶりな区分マンション、お子さんが出来たら中古戸建、お子さんが大きくなってきたら庭付きの戸建てと家をグレードアップさせ、空いた物件を賃貸物件として経営している人もいます。
もちろん個々の物件は住宅ローンを使用しています。
このモデルは嘘ではないので違法性はありませんが、金融機関の契約内容によっては返済を求められるケースがありますので、もし実践される場合は融資契約内容をよく確認してから実施してください。
賃貸併用住宅
住宅ローンで収益物件を建てることの出来る方法がこの賃貸併用住宅です。
これは自宅兼賃貸住宅を建設するというもので、自宅部分が専有面積の50％以上を確保していると住宅ローンで借り入れが出来ます。
私の知り合いでも数人建築されている人がいます。
１F部を１Kに賃貸3部屋、２F/３F部を自宅としている人、2戸の戸建てを建築して片側に住み、もう片側を賃貸に出す人、そのやり方は様々です。
この場合のメリットは住宅ローンを入居者の家賃で支払うことができるので居住費を安く、場合によっては無料で自宅に住むことが出来ます。
生活費で占める割合が大きな居住費を安く抑えることで、資金を貯めて他の収益物件を購入することも可能ですね。
しかし賃貸併用住宅の場合はハウスメーカーなどの規格が少なく、あったとしても収益性が悪いものになります。
よって自分で土地を探し建築会社とプランを考える必要性が出てくるので相当の知識と手間を掛けなければなりません。
興味がある人は賃貸併用住宅について調べてみてください。
まずは勉強しましょう
不動産は人生でも最も大きな買い物の一つです。
不動産投資をしていない人には1度限りの最大の買い物かもしれません。
高額商品を買うにもかかわらず、自宅購入などの際に勉強していない人が非常に多いように思います。
ヤドカリ法にしろ賃貸併用住宅にしろ自宅の購入にしろ、やり方を間違えると自己破産してしまう可能性は否めません。
物件を焦って購入する前に不動産の買い方を勉強することをオススメします。
体系的に不動産投資を学ぶのであればファイナンシャルアカデミーの不動産投資の学校がオススメです。
ここで触れた賃貸併用住宅についても講義の内容に入っていますし、オンラインでの教育もあるためご自宅でも勉強ができます。
まずは無料のセミナーでその内容を確かめてみてください。
ありがとうございました。
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