こんにちは、デルです。
不動産投資を始めるとき、戸建て投資から始めることをオススメしています。
「でも戸建て投資だとどのくらい貯まるの？」
そんな疑問を持たれる人がいるかもしれません。
この記事では私の事例をもとに、どの程度の家賃が手残りするのかまたその時の物件の利回りの考え方についてご紹介します。
手残り家賃
手残り額は年間56万円
私の持っている戸建て①は月額家賃5万円です。
この物件では物件管理を委託しており、月額5％の管理費用がかかっており、また管理委託業者からの振込手数料が440円かかっています。
以上からこの物件の年間手残りは下記の通りです。
- 手残り＝（¥50,000-¥2,750-¥440）ｘ 12か月 ＝ ￥564,720
1棟のアパートやマンションの場合は、これに共益部の費用（電気や水道代）がかかります。
また区分マンションの場合はそのマンションの管理費と修繕積立金が発生します。
しかし戸建ての場合は、戸建ての立っている敷地全体を賃貸する形になるため、共益部も無く追加費用がかかりません。
草むしりなどは入居者さんが自らやってくれます。
そういう意味では投資効率が高い投資と言えると思います。
自主管理にすれば年間60万円
戸建てでは入居者が基本的に物件を管理してくれるので物件管理することがほとんどありません。
管理委託をしていなければ下記のような手残りになります。
- 手残り＝¥50,000 ｘ 12か月 = ￥600,000
紹介した物件は客付け時の契約として、2年間の管理委託をすることが条件だったので、管理を入れている状況で2年が終了したあとは自主管理に切り替える予定です。
自主管理をする場合、入居者からの問い合わせ等の対応を心配されるかもしれません。
しかし私も自主管理の物件を複数保有していますが、約1年間自主管理している中で問い合わせが来たことは1度だけ、水道の水漏れに関する不具合の報告がありました。
その時もプロパンガス会社さんに連絡して早急に修復してもらい、問題にならずに完了できました。
よって、戸建てを賃貸に出す場合は、自主管理で十分対応可能です。
物件の購入目線
表面利回りと実質利回り
投資の指標として表面利回りと実質利回りの2種類の利回りの見方があります。
- 表面利回り；購入価格に対する利回り。
表面利回り = 年間取得家賃 ÷ 物件購入価格 x 100%
- 実質利回り；修繕やその他諸費用も加味して算出される利回り
実質利回り = (年間家賃-諸経費）÷ （物件価格 + 購入諸経費 +修繕費）x 100％
①の物件に当てはめて考えると下記の通りです。
- 表面利回り；
¥600,000 ÷ ¥1,500,000 x 100% = 40%
- 実質利回り；
￥564,720 – (¥1,500,000 + ¥1,200,000 + ¥200,000（諸経費）x 100% =19.5%
戸建ては特に実質利回りを注意深く考慮すべき理由
戸建て投資では1棟のアパートやマンションよりも、より実質利回りを気にする必要があります。
なぜなら戸建て投資の場合空き家を購入することが多くなり、その際の修繕費も大きくなる傾向があるからです。
①の物件では物件価格150万円に対して120万円の修繕費がかかっています。
この金額を加味しないで物件を購入すると、実際の手残りがかなり少なくなってしまうので注意してください。
戸建ての修繕費の見積もりについては、こちらの記事で紹介していますので参考にしてみてください。
儲かる戸建て投資の表面、実質利回りとはどのくらいを想定するべきか？
実施利回り；10％以下の物件の場合
物件が新しく、しばらく修繕する必要がない新築またはほぼ新築の物件の物件で長期間（10年以上）の投資が見込める場合、もしくは立地の資産価値が高く建物を壊して売却しても高価ですぐに買い手がつきそうな場合は実施利回り10％を下回っても購入する価値がある可能性があります。
長期間で投資を考えている人にはオススメの手法です。
しかし資金があまりない方にはあまりオススメではありません。
資金回収までに時間がかかってしまうため、次の物件に取り組むまでかかるためです。
実質利回り20％以上
私の目指している手法です。
築古で修繕が多くかかる可能性があるが10年程度は使用できる、また多少立地が悪くても想定家賃で客付けが出来ると考えられる場合、実質利回り20％を目線で物件を選びます。
しかしそんな物件は表に出ていないので、検索サイトに掲載されている物件に指値を入れるなど交渉が必要です。
また修繕や諸費用などを安くするためにセルフリフォームをするなど非常に工数がかかるので、忙しくて時間が割けないと言う人には向かないかもしれません。
セルフリフォームや諸経費を下げるためのさまざまな方法は他の記事で紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
なお、実質利回り10％～20％は上記の間の投資手法です。
エリア、修繕、物件の築年数を考慮し判断し、判断してください。
まとめ
今回は戸建て投資に特化した手残り金額と利回りについて解説してきました。
戸建て投資をすることでどうなりたいのか？また今の自己資金などご自身の属性がどの程度なのか？によっても取るべき戦略は変わってきます。
もし毎月10万円の安定した収入があれば十分という人であれば、上記の利回り10％前後の新築を2戸程度購入した方が良いかもしれません。
逆に不動産投資でサラリーマンを引退したいなど大きな収益得るようとしている人には、利回り20％の物件を購入し、売却を絡めながら規模を拡大していった方が良いかもしれません。
一般的にリスクが高い投資の方が利回りは高くなります。
ご自身が取れるリスク許容度を考慮の上、戦略を選んでみてください。
ありがとうござました。
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