こんにちは、戸建て7戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
今回は築古戸建て投資家が最初から高利回りを狙ってはいけない理由をご紹介します。
最近は融資が以前よりも厳しくなったことにより戸建て投資の人気が高まっていますが、巷の情報を受けて初心者が20％以上の高利回り物件を探している傾向があるように思います。
しかしそこまでの高利回り物件手間とリスクを理解せずに探している人が多いように思います。
この記事では20％以上の戸建てを目指すということがどういうことか、紹介していきたいと思います。
高利回り物件の実情
築古戸建ては手間がいっぱい
築古戸建てが高利回りだからという理由で参入している人が非常に多いです。
確かに築古とは耐用年数オーバーの物件であり、資産価値がないため安く売られています。
しかし利回り20％になりえる物件は、空き家期間が長い物件であったり、残置物がたくさん残っていたりと難あり物件がその多くの物件です。
もちろん、中には手を入れなくても良い物件もあるにはありますが、初心者にこうした物件の情報が来ることはまずありません。
これらのボロボロの物件を貸家として住める状態にするまで手間暇を掛けて修繕することで、20％の利回りを達成することが出来るのです。
リスクもいっぱい
築古物件は瑕疵担保免責で購入することが多くなります。
瑕疵担保免責とは、たとえ購入した後に目に見えない欠陥があったとしても、売主に対してその修繕費用等を請求しないという約束です。
築古物件であれば、シロアリ被害に合っている物件や水道管の劣化に伴い水漏れを起こすケースも多いです。
また、雨漏りが発生していることもよくあります。
それが内見の時に発見できていればその分の修繕費用も加味して指値交渉も出来ますが、見つけられないリスクもあります。
そうしたリスクをどのように対処するか？が築古戸建て投資の成否を分けると言っても過言ではないのです。
高利回り築古戸建て投資に向く人向かない人
築古戸建て投資に向いている人
上記で紹介したように高利回り物件はリスクもやることも非常に多いです。
そうした物件に対して、何をどのくらい修繕しその時どのくらいの修繕費用がかかるか概算で算出できる人が築古戸建て投資に向いている人と言えます。
そのためには、自分の知り合いの大工や修繕業者を抱えていたり、自分でセルフリフォームを経験し修繕のイメージを物件を見たときに想像できる人である必要があります。
逆にそうした知見が無い場合、いくら多くの物件の内見を繰り返しても修繕のイメージがわきませんので、20％を達成する物件を購入することは難しいと思います。
そういう人は業者からも高利回り物件を紹介してくれる可能性も低いと思います。
高利回り築古戸建て投資に向かない人の例
先日私の築古戸建ての内見があった際に同行したいという大家仲間がいたので、一緒に物件の内見に行きました。
彼は今まで築古戸建て投資をしたことが無い人でしたが、以前から戸建ての情報があれば紹介してほしいと言われており、数回紹介したこともありましたが金額等で折り合いがつかずに購入を見送られていました。
今回初めて一緒に内見をしましたが、その時の様子からこの方は築古戸建てを見たことがない様子が見て取れました。
そしてその時質問された質問が
“この物件でどのくらいの費用で修繕出来るんですか？”
でした。
上記でも書いたように、自分なら何をどのくらいの費用で修繕するかのイメージが出来ていないと内見をしても購入判断ができませんし、もし内見するのであれば金額さえ合えば購入する意気込みで参加していないと意味もありませんし、同行頂いた仲介業者に対しても失礼です。
これが築古戸建投資を出来るか否かの最低条件と言っても過言ではないと思います。
おそらく私がこの方と内見をすることはもうないと思います。
なぜなら、一緒に行っても私にはデメリットしかないからです。
オススメ築古戸建て投資の始め方
20％以下の戸建てから始める
築古戸建てでもキレイに修繕されている物件やオーナーチェンジの物件なども存在します。
それらの物件は当然、現所有者が修繕や客付けを行っているので、その分の手間賃が引かれて販売されています。
エリアにもよりますが12％～15％程度の利回りで売り出されている物件が多くあります。
そうした物件を購入し、築古戸建てを投資を開始してみてはいかがでしょうか？
戸建てのオーナーチェンジではほとんどやることがなく、利回り12%もの収益が得られるのであれば、収益は少ないですが株や新築よりも利回りは高く運用できます。
またほとんどやることが無いとはいえトラブルがある可能性もありますので、築古戸建て投資家としての実績は積むことができますので、不動産業者に対しても経験者として応対することが出来るので、今後の拡大するのに勢いが着けることが出来ると思います。
先輩大家の修繕の手伝いをする
大家の会などに参加はされていますでしょうか？
最近はコロナ禍ということもあり、リモートでの会が多いようです。
その中で、築古戸建て投資をメインにしている大家の会も増えてきました。
そうした大家の会ではリフォーム体験会などの企画が良く開催され、そこでリフォームの方法を体験することができます。
リフォーム体験会に参加すればどのようにそれぞれの修繕が行われ、その時費用がどの程度かかるのか？（自分で出来るか否か？）が解りますので、初心者には非常に勉強になると思います。
そうした活動を通して先輩大家とも仲良くなれば物件の情報も貰えたりすることもあると思いますので、これから戸建て投資を行うのであればぜひこうした体験会に参加してみることをオススメします。
なお、私自身も最初は先輩の物件の修繕に手伝わせて頂き、勉強させてもらいましたし、いまだにわからない修繕方法があれば先輩に相談しています。
結果として、自分で出来るところが多くあることがよくわかったので、費用対効果の高い修繕を自分で行うとともに、外注した方が良いところにおいても、色々な業者に相見積もりを取ることで自分のお抱え業者なども出来てきています。
こうした経験を積み上げることで、より高利回りが狙えるようになっていくと思っています。
最初から高利回り築古戸建てを狙ってはいけない理由
ここまでご紹介してきたように築古戸建て投資は非常に手間暇がかかり、またリスクが高いです。
私はたまたま1戸目から20％を狙える物件を購入出来ましたので、セルフリフォームを中心に結果的に21％に仕上げましたが、その期間は6か月間掛かっています。
そしてその間は何度も嫌になって作業をサボったことも多いです。
これがもし仕上がり15％でも、購入から1か月で客付け出来ていたら約5か月分の家賃が先に得られていた可能性があります。
どちらが投資として正しいのか？よくよく考えて行わないといつまでたっても物件が購入できない状況に陥ります。
築古戸建てを始める場合は、数字に拘り過ぎずまず15％を狙って初め経験を積んでいくことが今後拡大するためには良い進め方ではないかと思います。
あなたはどう思いますか？？
最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。
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