こんにちは、戸建て9戸を運営する戸建て投資家デルです。
今日も皆さんのお役に立つ情報を共有していきます。
ぜひ最後までお付き合いください。
今回のテーマは新築ワンルーム投資です。
結論、新築ワンルームは絶対に買ってはいけません！
新築ワンルームを買ってしまうと、投資ではなく負債を買ってしまうことになります。
これは私が戸建て投資家だからではなく、多くの不動産投資家が提唱している事実です。
この記事では、新築ワンルーム販売の手口と買ってはいけない理由について解説していきます。
新築ワンルームの販売方法
DM（ダイレクトメッセージ）
先日両学長やもふもふ不動産のYoutubeや大河内薫さんのVoicyを聞いていたら、3人ともに同じことを話していました。
楽天銀行経由でDMが届いたという話です。
私も楽天銀行の口座を持っていますが、そのようなDMは来ていませんでした。
楽天銀行も預金額などから人を選んでいるんでしょうか？それも個人情報の乱用のしていて許されないことのように思いますが、その内容が非常にお粗末な内容だったようです。
新築ワンルームを買いませんか？というものだったようです。
銀行からDMで紹介される物件を紹介されると信じてしまう人は多くいるかもしれません。
しかし、こうしたDMで紹介された物件はまず間違いなく収益を生まない物件と考えて間違えありません。
こうしたDMが来たら、間違っても問い合わせなどしないようにしてください。
電話
あなたも経験ありませんか？
“あなただけに新築ワンルーム投資のご紹介です！”
私もつい先日電話を頂きました。
どういう言い方をするかと思って、少し付き合ってみました。
“今後東京で成長が見込まれる亀戸に立てた新築ワンルームを購入して、家賃を得ませんか？
融資を使って購入いただけるので、頭金は必要ありません！
新築ですのでリスクはありません！金額は3000万円です！いかがですか？”
投資の利回りを聞いてみると4％という話でした。
“戸建ての不動産投資をしているんですけど、利回り4％では買う気になりませんね。。。”
そう話すと、突然電話は切れました。
4％の利回りで買ってはいけないことを、営業マンは知っていて営業の電話をしていたということでしょうね。
もっと聞き出して手口を知りたかったのですが、残念でした。
アフェリエイトや物件検索サイト
不動産投資に興味をもってインターネット検索をしていると、新築ワンルームの広告が出ていることがあります。
見たことありませんか？
しかしこうした広告している不動産で収益を上げられる物件は無いと思います。
もし収益が得られるなら、お金を出して宣伝する必要なく勝手に売れていくからです。
逆をいうと広告をしないと売れない物件。
それが新築ワンルームです。
この記事を読んでくれたあなたは、絶対に手を出さなださい！
新築ワンルームがダメな理由
ここからは具体的な新築ワンルームがダメな理由を説明していきましょう。
その１ 利回りが低すぎる
東京の新築ワンルームの場合、一般的に利回りを4%前後です。
仮に3000万円の物件だったとすると、月額の家賃収入は10万円になります。
3000万円 x 4% / 12か月 = 10万円（月間家賃収入）
これに対し、持ち出しゼロということは、銀行のローンをすることになります。
仮に同額の3000万円を銀行ローンを使うとして、その金利が一般的な不動産担保ローン金利2.5%だったとすると、
3000万円、35年ローン、金利2.5％、元利均等返済 =¥107,248/月
この時点ですでに月々の収支はマイナスになっています。
これにプラスして、物件管理費、積立修繕金、などが発生しますので、月々の持ち出し金額はおおよそ2万円程度になると思います。
持ち出しが発生するものが投資と呼べるのでしょうか？
その2 価格も家賃も下落する
営業マンは言います。
“月々2万円の持ち出しで3000万円の物件が手に入るんですよ！
お買い得ではないですか？”
しかし残念ながら日本の不動産の価格は下落します。
また物件を維持管理するためにも費用がかかります。
確かに35年間毎月2万円を払う金額は840万円です。
しかし35年後までその物件を維持管理するにも相当な金額が必要になりますし、そもそも家賃自体も下落していきますので月々の持ち出し資金も増えていってしまいます。
はたして35年後にその物件の家賃がいくらで、物件はいくらで売れるでしょうか？
それは誰にもわかりません。。。
不確実性が高いものは投資ではなくギャンブルです。
その3 節税は耳触りが良い営業文句
さらに営業マンは言います。
“節税にもなるので、毎年一定の金額が帰ってきます！”
でもよく考えてみましょう。
年収600万円の人の税率は大体33％です。
その33％分の税金の一部が帰ってくるということは、その帰ってきた金額の2倍以上（67％分）のお金を損していたということになります。
確かに節税になっているのかもしれませんが、それ以上に損をしているのです。
その4 保険代わりになりますよ！
さらにさらに営業マンは言います。
”そして保険代わりにもなるんです！こんなお得な話ありませんよ！”
確かにローンを組んだ時に団体信用生命保険に加入すれば、あなたに万が一のことがあったときには、そのローンが保険で補償されることになります。
しかし、ライフネット生命さんで40歳死亡保障3000万円を35年間掛けたときの保険料は
¥19,687/月でした。
物件価格が下落することを考えると、3000万円を確実に保証してくれる生命保険の方が圧倒的にリーズナブルです。
生命保険として不動産を購入しようとしている人はこちらの記事を参照し、その考え方を見直してみてください。
以上、営業マンが売りにしている言葉はすべて見かけだけの言葉であることがわかってもらえたでしょうか？
まとめ
新築ワンルーム投資がいかに良くないか、理解頂けたと思います。
現在、不動産投資家は数百万人居ると言われています。
その投資家たちは日々目を丸くして収益性の高い物件の探しています。
そんな投資家が目を向けない新築ワンルーム投資が良いわけがありません。
お金を掛けて広告し、その費用を初心者のあなたに物件を買ってもらうことで賄う。
これが新築ワンルーム投資の実情です。
もし買ってしまうと、取り返しのつかない大損害を被る可能性があります。
この記事を読んでくれたあなたやあなたのお知り合いがこの被害に合わないことを切に願います。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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